Gut zu wissen

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Gut zu wissen

Was hat es eigentlich genau mit der Ablesung auf sich? Wie setzt sich meine Heizkostenabrechnung zusammen? Und welche Arten von Messtechnik gibt es überhaupt? Diese und viele weitere Fragen beantworten wir Ihnen hier - gebündelt in sechs Themenschwerpunkten.

 

Der Ableser kommt

 

Ablesung

Wie läuft das mit der Ablesung der Heizkostenverteiler eigentlich? Erhalte ich ein Ableseprotokoll und wann kommt der Ableser?

Auf dieser Seite beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um das Thema Ablesung.

zur Ablesung

 

Abrechnung Heizkosten

 

Abrechnung

Wie setzen sich die Abrechnungskosten zusammen? Was sind eigentlich aperiodische Kosten? Und wie verhält es sich mit dem Bewertungsfaktor?

Auf dieser Seite erfahren Sie alles, was mit Ihrer Abrechnung zu tun hat. Und noch viel mehr!

zur Abrechnung

 

Heizkostenverordnung

 

Gesetze

Rund um Fragen zu den Heizkosten gibt es natürlich auch immer wieder unterschiedliche Gerichtsurteile.

In diesem Bereich des Wiki bleiben Sie in Sachen Rechtsprechung zur Heizkostenverordnung immer auf auf dem Laufenden.

zu den Gesetzen

 

Heizkostenverteiler vor Heizkostenabrechnung

 

Messtechnik

Eichung, Wärmeeinflüsse und Messdifferenzen: In Sachen Technik gibt es einiges zu beachten.

Auf unserer Seite erläutern wir Ihnen unterschiedliche Messtechniken und wie sie funktionieren.

zur Messtechnik

 

Schimmel an Wand

 

Schimmel

Schimmelbildung ist nicht nur unschön, sondern auch gesundheitlich bedenklich. Doch was können Sie dagegen tun?

Hier erfahren Sie wie Schimmel und Feuchtigkeit entstehen und wie Sie beides vermeiden können.

zum Schimmel

 

Schlüssel in Umzugskarton

 

Wohnungswechsel

Sie haben eine neue Bleibe gefunden und freuen sich auf den Umzug? Herzlichen Glückwunsch!

Doch wie läuft das eigentlich in Sachen Heizkostenabrechnung bei einem Umzug? Hier erfahren Sie es!

zum Wohnungswechsel 

Ablesezeitpunkt

Die Ablesung erfolgt möglichst zeitnah zum Ende des Abrechnungszeitraums. Endet die Abrechnung beispielsweise zum 30.06., erfolgt die Ablesung im Idealfall am 30.06.- Das ist natürlich in der Regel nicht genau machbar, weil alle Ablesungen des Messdienstunternehmens einige Zeit in Anspruch nehmen. Bei elektronischen Zählern wird der Verbrauch am Stichtag automatisch vom Zähler selbst festgehalten. Somit ist der Ablesezeitpunkt nicht mehr relevant. Es wird dann immer der Stichtagswert abgelesen.

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Abrechnungszeitraum

Ein Abrechnungsturnus umfasst 12 Monate. Bei Neubauten kann auch eine sogenannte Rumpfabrechnung über einen kürzeren Zeitraum gemacht werden. Eine rechtssichere Abrechnung darf aber 12 Monate nicht wesentlich überschreiten.

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Anmeldung zur Ablesung

Rechtzeitig, (mindestens zehn Tage vorher) bevor der Ableser zu Ihnen in die Wohnung kommt, melden wir uns bei Ihnen an.
Je nachdem, was vereinbart wurde, wie folgt:

  • Aushang mit Datum und genauer Uhrzeit am schwarzen Brett,
  • Aushang mit Datum und genauer Uhrzeit in Ihrem Briefkasten,
  • Brief mit Datum und genauer Uhrzeit in Ihrem Briefkasten.

Termine ohne vorherige Anmeldung machen wir nicht!

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Abrechnung

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Abflussprinzip

Eine Betriebskostenbrechnung kann nach dem Leistungs- oder Abrechnungsprinzip erfolgen. Beim Abflussprinzip ist der Zeitpunkt der Bezahlung der Rechnung ausschlaggebend. Eine Rechnung wird in dem Abrechnungsjahr auf die Mieter umgelegt, in dem Sie vom Vermieter bezahlt wird.

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Abrechnungskosten

Unter Abrechnungskosten versteht man die Kosten, die für die Ablesung der Erfassungsgeräte und für die Erstellung der Heizkostenabrechnung anfallen. Diese sind gemäß § 7 Absatz 2 § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung umlagefähig und fließen üblicherweise direkt in die Heizkostenabrechnung ein.

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Abrechnungspflicht

Gemäß der Heizkostenverordnung ist jeder Vermieter verpflichtet eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, wenn eine gemeinsame Heizanlage mindestens zwei Mieter versorgt. Für diese Regel gibt es nur dann eine Ausnahme, wenn der Vermieter in seinem Zweifamilienhaus selbst wohnt und eine Wohnung vermietet hat.

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Abrechnungsperiode

Die Abrechnung erfolgt jährlich. Wann die Abrechnungsperiode endet, hängt von mehreren Faktoren ab. Wird die Heizanlage mit Gas betrieben und Sie erhalten die Jahresabrechnung Ihres Energieversorgers zum 31.12. p. a. sollte auch die Abrechnungsperiode zu diesem Zeitpunkt enden. Heizen Sie mit Öl, können Sie die Heizkosten auch zu jedem anderen Zeitpunkt abrechnen.

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Abrechnungsfrist

Damit ist die Frist gemein, innerhalb derer der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vornehmen und dem Mieter zustellen muss. In der Heizkostenverordnung sind dazu keinerlei Angaben gemacht. Sofern eine vertragliche Vereinbarung darüber besteht, ist diese bindend. Es sollte jedoch keine längere Frist als 12 Monate vereinbart werden. Ansonsten kann in Anlehnung an §§ 264, 243 Abs. 3 HGB von einer Frist von sechs Monaten ausgegangen werden. Weiterhin kann in Anlehnung an § 556 Abs.

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Aperiodische Kosten

Kosten, die zwar fortlaufend, jedoch nicht jährlich anfallen, nennt man aperiodische Kosten. Sofern umlagefähig, werden sie jährlich aufgeteilt in die Abrechnung eingestellt. Dies können zum Beispiel Kosten für die Nacheichung von Wasser- oder Wärmemengenzähler sein. Manchmal wird die Meinung vertreten die Kosten sofort bei der Entstehung umzulegen. Dabei kann jedoch der wohnungswechselnde Mieter benachteiligt werden: Nämlich dann, wenn er Kosten tragen soll, die ihn nur zum Teil betreffen.

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Balkon

Der Balkon gehört nicht zu den beheizten und auch nicht zu den beheizbaren Räumen. Er ist aus der Berechnung der Fläche für den verbrauchsunabhängigen Anteil herauszunehmen.

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Bestandschutz

Neue Heizkostenverordnung - Bestandsschutz der Messtechnik und Fristen für die Modernisierung

Gemäß § 12 der Heizkostenverordnung mussten bis 31.12.2013 bestimmte Messgeräte durch neue und zeitgemäße Geräte ersetzt werden:

  • Warmwasserkostenverteiler: Wenn sie vor dem 01.01.1987 bereits installiert waren.
    Es müssen bis 31.12.2013 geeichte Warmwasserzähler installiert werden

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Betriebskosten

Welche Kosten zu denen des Betriebs der Heizanlage gehören, wird in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung genannt. Da diese Aufzählung abschließend ist, dürfen auch nur die genannten Kosten abgerechnet werden.

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Betriebsstrom

Die Kosten des Betriebsstroms gehören zu den Betriebskosten, die im § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung genannt sind. Es dürfen nur die tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet werden. Wenn Sie keinen separaten Stromzähler für Brenner und Pumpe haben, können  auch alternative Berechnungsmöglichkeiten zum Einsatz kommen.

Wie sich der Strom für Brenner, Pumpe & Co. berechnet, zeigen wir Ihnen in diesem Video:

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Bewertungsfaktor

Sämtliche unserer Heizkostenverteiler haben Einheitsskalen. Das bedeutet, die Skala ist an einem kleinen Heizkörper zum Beispiel im WC genau gleich, wie an einem großen im Wohnzimmer. Da die Heizleistung beider Heizkörper jedoch unterschiedlich ist, wird der abgelesene Wert mit dem Bewertungsfaktor K gesamt multipliziert. Der Bewertungsfaktor gibt also an, wie weit der tatsächlich vorhandene Heizkörper vom Basisheizkörper abweicht.

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Contracting

Beim Contracting wird die Aufgabe des Vermieters, für Heizung und Warmwasser zu sorgen, an einen Dritten übergeben, der diese (für ihn) betreibt. Meist modernisiert der Betreiber die Heizanlage gemäß den Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung und nennt dem Vermieter nur einen Gesamtpreis je KWh. Der Betreiber kalkuliert in seine Kosten je KWh auch Instandsetzungskosten und seinen Unternehmergewinn.

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Dauereinschätzung

Wenn Erfassungsgeräte nicht zugänglich sind, werden sie eingeschätzt. Dies ist in aller Regel jedoch nur für eine Abrechnungsperiode zulässig - es sei denn, es liegt eine Ausnahme nach § 11 Absatz 1 Nr. 1 der Heizkostenverordnung vor. Wenn Zähler zum Beispiel durch Möbel verbaut sind, müssen sie spätestens im Folgejahr zugänglich gemacht werden.

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Einsichtsrecht

Der von der Abrechnung betroffene Nutzer hat das Recht, die Unterlagen (Rechnungen) die zu seiner Einzelabrechnung geführt haben, zu prüfen. Es müssen ihm alle Unterlagen zu Verfügung gestellt werden, die es ihm ermöglichen, die Abrechnung komplett nachrechnen zu können.

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Endbestand

Bei der Berechnung des Ölverbrauchs muss nach dem Grundsatz "First in - first out" vorgegangen werden: Was zuerst getankt wurde, muss zuerst abgerechnet werden - jeweils zum Ende der Abrechnungsperiode muss der Endbestand des Öls ermittelt werden. Dies kann zum Beispiel über einen Ölmengenzähler erfolgen. Es ist unzulässig den Ölverbrauch einfach zu schätzen. Gegebenenfalls muss ein geeignetes Messgerät installiert werden.

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Formell richtige Abrechnung

Eine formell richtige Abrechnung erfüllt alle Anforderungen, die § 259 BGB und die gängige Rechtsprechung stellt:

  • Konkrete Angaben des betreffenden Objekts

  • Der abgerechnete Zeitraum (Datum von/bis)

  • Geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten

  • Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel

  • Berechnung des Anteils der Mieters

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Festkosten

Die Kosten für die Abrechnung werden nicht ausschließlich nach Verbrauch verteilt. Ein bestimmter Anteil - in der Regel zwischen 30% und 50% - werden verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche errechnet. Der Grund dafür ist, dass jede Heizanlage auch dann Kosten verursacht, wenn in den einzelnen Wohnungen keine Energie entnommen wird.

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Guthaben

Wird die Abrechnung dem Wohnungsnutzer zugestellt, ist ein eventuelles Guthaben gemäß § 271 BGB sofort zur Zahlung fällig. Der Wohnungsnutzer kann aber auch nach Empfang des Guthabens Ansprüche geltend machen. Er verzichtet mit der Annahme des Guthabens also nicht auf sein Recht zur Prüfung und eventuellen Beanstandung der Abrechnung. Anders lautende Vereinbarungen, auch wenn Sie von beiden Seiten unterschrieben wurden sind unwirksam.

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Kopien

Will der Mieter die der Abrechnung zugrundeliegende Unterlagen einsehen, kann er vom Vermieter Kopien verlangen. Allerdings muss er sie bezahlen. Sofern es dem Mieter zumutbar ist, kann der Vermieter auch verlangen, dass der Mieter die Originale bei ihm einsieht.

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Leistungsprinzip

Eine Betriebskostenbrechnung kann nach dem Leistungs- oder Abrechnungsprinzip erfolgen. Beim Leistungsprinzip werden die Kosten nach dem Zeitpunkt der erbrachten Leistung zugeordnet. Es werden nur die Kosten in die Abrechnung eingestellt, über deren Zeitraum abgerechnet wird. Geht eine Rechnung über den abgerechneten Zeitraum hinaus, oder ragt in ihn hinein, müssen die Kosten durch Schätzung oder Ablesung abgegrenzt werden.

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Materiell falsche Abrechnung

Eine materiell falsche Abrechnung hat konkrete Inhaltsfehler. Beispielsweise stimmen die angegebenen Wohnflächen nicht oder der Verteilerschlüssel ist falsch. Eine formell falsche Abrechnung ist in der Regel nicht nachvollziehbar, weil zum Beispiel wichtige Angaben fehlen oder weil Abkürzungen nicht erklärt wurden. Der Mieter kann in solchen Fällen nicht prüfen, ob die Ansprüche die der Vermieter an ihn stellt, richtig und berechtigt sind. Eine Abrechnung kann formell richtig, aber inhaltlich ( = materiell ) falsch sein. Oder auch umgekehrt.

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