Abrechnung

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  • Abflussprinzip

    Eine Betriebskostenbrechnung kann nach dem Leistungs- oder Abrechnungsprinzip erfolgen. Beim Abflussprinzip ist der Zeitpunkt der Bezahlung der Rechnung ausschlaggebend. Eine Rechnung wird in dem Abrechnungsjahr auf die Mieter umgelegt, in dem Sie vom Vermieter bezahlt wird.

  • Abrechnungszeitraum

    Ein Abrechnungsturnus umfasst 12 Monate. Bei Neubauten kann auch eine sogenannte Rumpfabrechnung über einen kürzeren Zeitraum gemacht werden. Eine rechtssichere Abrechnung darf aber 12 Monate nicht wesentlich überschreiten.

  • Abrechnungskosten

    Unter Abrechnungskosten versteht man die Kosten, die für die Ablesung der Erfassungsgeräte und für die Erstellung der Heizkostenabrechnung anfallen. Diese sind gemäß § 7 Absatz 2 § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung umlagefähig und fließen üblicherweise direkt in die Heizkostenabrechnung ein.

  • Abrechnungspflicht

    Gemäß der Heizkostenverordnung ist jeder Vermieter verpflichtet eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, wenn eine gemeinsame Heizanlage mindestens zwei Mieter versorgt. Für diese Regel gibt es nur dann eine Ausnahme, wenn der Vermieter in seinem Zweifamilienhaus selbst wohnt und eine Wohnung vermietet hat.

  • Abrechnungsperiode

    Die Abrechnung erfolgt jährlich. Wann die Abrechnungsperiode endet, hängt von mehreren Faktoren ab. Wird die Heizanlage mit Gas betrieben und Sie erhalten die Jahresabrechnung Ihres Energieversorgers zum 31.12. p. a. sollte auch die Abrechnungsperiode zu diesem Zeitpunkt enden. Heizen Sie mit Öl, können Sie die Heizkosten auch zu jedem anderen Zeitpunkt abrechnen.

  • Abrechnungsfrist

    Damit ist die Frist gemein, innerhalb derer der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vornehmen und dem Mieter zustellen muss. In der Heizkostenverordnung sind dazu keinerlei Angaben gemacht. Sofern eine vertragliche Vereinbarung darüber besteht, ist diese bindend. Es sollte jedoch keine längere Frist als 12 Monate vereinbart werden. Ansonsten kann in Anlehnung an §§ 264, 243 Abs. 3 HGB von einer Frist von sechs Monaten ausgegangen werden. Weiterhin kann in Anlehnung an § 556 Abs. 3 BGB (Neue Fassung) die für Betriebskosten gilt, von einer maximalen Frist von 12 Monaten ausgegangen werden.

  • Aperiodische Kosten

    Kosten, die zwar fortlaufend, jedoch nicht jährlich anfallen, nennt man aperiodische Kosten. Sofern umlagefähig, werden sie jährlich aufgeteilt in die Abrechnung eingestellt. Dies können zum Beispiel Kosten für die Nacheichung von Wasser- oder Wärmemengenzähler sein. Manchmal wird die Meinung vertreten die Kosten sofort bei der Entstehung umzulegen. Dabei kann jedoch der wohnungswechselnde Mieter benachteiligt werden: Nämlich dann, wenn er Kosten tragen soll, die ihn nur zum Teil betreffen.

  • Balkon

    Der Balkon gehört nicht zu den beheizten und auch nicht zu den beheizbaren Räumen. Er ist aus der Berechnung der Fläche für den verbrauchsunabhängigen Anteil herauszunehmen.

  • Bestandschutz

    Neue Heizkostenverordnung - Bestandsschutz der Messtechnik und Fristen für die Modernisierung

    Gemäß § 12 der Heizkostenverordnung mussten bis 31.12.2013 bestimmte Messgeräte durch neue und zeitgemäße Geräte ersetzt werden:

    • Warmwasserkostenverteiler: Wenn sie vor dem 01.01.1987 bereits installiert waren.
      Es müssen bis 31.12.2013 geeichte Warmwasserzähler installiert werden

    • Für sonstige Ausstattung zur Verbrauchserfassung: Wenn sie vor dem 01.07.1981 bereits installiert waren.
      Das betrifft hauptsächlich Heizkostenverteiler. Die alten Geräte müssen bis 31.12.2013 durch zeitgemäße Heizkostenverteiler ausgetauscht werden. Das sind in der Regel elektronische Heizkostenverteiler. Aber auch moderne Verdunster sind als Alternative möglich.

    Konsequenzen bei Nichtbeachtung

    Eine Heizkostenabrechnung die auf der Basis alter oder nicht mehr geeigneter Messtechnik erstellt wurde, entspricht nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Werden solche ungeeigneten oder nicht mehr zugelassene Erfassungsgeräte für die Abrechnung verwendet, kann der Mieter seine Heizkostenabrechnung um 15% kürzen! Auf der Differenz bleibt der Vermieter sitzen!

    Zusätzlich hat der Mieter nach §4 der Heizkostenverordnung den Anspruch, dass die veralteten Messgeräte durch moderne und zeitgemäße Messtechnik ausgetauscht wird.

    Der Bestandsschutz bis zum 31.12.2013 gilt jedoch nur dann, wenn das verwendete Erfassungssystem noch "zum Heizungssystem passt".

    § 5 der Heizkostenverordnung Satz 4: >>Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist.<<

    Werden am Haus oder dem Heizungssystem Veränderungen vorgenommen, kann dieser Bestandsschutz auch schon vor dem 31.12.2013 erlöschen oder schon erloschen sein. Zum Beispiel wenn Sie eine oder mehrere der folgenden Veränderungen vornehmen oder schon vorgenommen haben:

    • Es wurden Thermostatventile eingebaut. Viele der Erfassungsgeräte wurden noch zu der Zeit installiert, als die Heizkörper noch nicht mit Thermostaten ausgestattet waren. Nach § 7 der Heizanlagenverordnung müssen heute aber nahezu alle Heizkörper mit Thermostatventilen
      ausgerüstet bzw. nachgerüstet sein.

    • Wenn Sie einen neuen Heizkessel einbauen lassen, der - was fast immer der Fall ist, eine bessere Energieausbeute hat und mit einer geringeren Vorlauftemperatur arbeitet. Also eine energieeinsparende Maßnahme.

    • Sie haben auf Niedrigtemperatur umgestellt.

    • Sie haben energieeinsparende Maßnahmen am Gebäude
      vorgenommen, z. B. Wärmedämmung / Isolierung usw.

    Für die betreffende Liegenschaft bedeutet dies, dass die Erfassungsgeräte dann nicht mehr für das Heizungssystem geeignet sind.Die erstellte Abrechnung kann also auch hier von den Nutzern um 15% gekürzt werden. Ein weiterer, wichtiger Punkt ist die Montagehöhe der Erfassungsgeräte. Die erste Generation von Heizkostenverteilern wurde noch in etwa 50% der Heizkörperhöhe montiert.

    Wird eine Liegenschaft nun mit modernen Thermostventilen ausgestattet, ergibt sich je nach Heizkörperanschluss die Situation, dass vorrangig der obere Bereich des Heizkörpers erwärmt wird. Befindet sich das Erfassungsgerät aber noch in 50% der Bauhöhe, führt dies insbesondere in den Frühlings- und Herbstmonaten - wenn wenig geheizt wird - dazu, dass der Verbrauch nur zum Teil erfasst wird. Besonders, wenn das Heizverhalten der Bewohner einer Liegenschaft stark unterschiedlich ist, ergeben sich daraus zum Teil erhebliche Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Kosten.

    Nach der Durchführung von energieeinsparenden Maßnahmen müssen die Erfassungssysteme so gewählt oder angepasst werden, dass auch kleinere Energiemengen zuverlässig erfasst werden können. Für Verdunstungsheizkostenverteiler ist bei Geräten der BFW-Gruppe eine Montagehöhe in 75 % des Heizkörpers bezogen auf die Mitte des Erfassungsgeräts vorgeschrieben. Damit werden auch kleinere Energiemengen zuverlässig erfasst.

    Die Tendenz geht aufgrund der technischen Entwicklung dahin, mit immer niedrigeren Temperaturen zu heizen. Für das jeweilige Erfassungssystem bedeutet dies, dass die "Starttemperatur" also die  untere, niedrigste Temperatur ebenso zuverlässig gemessen werden muss, wie höhere Bereiche.

    Bei Niedrigtemperaturheizungen kann der Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip daher unter Umständen nicht eingesetzt werden. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen elektronische Heizkostenverteiler oder Wärmezähler.



  • Betriebskosten

    Welche Kosten zu denen des Betriebs der Heizanlage gehören, wird in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung genannt. Da diese Aufzählung abschließend ist, dürfen auch nur die genannten Kosten abgerechnet werden.

  • Betriebsstrom

    Die Kosten des Betriebsstroms gehören zu den Betriebskosten, die im § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung genannt sind. Es dürfen nur die tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet werden. Wenn Sie keinen separaten Stromzähler für Brenner und Pumpe haben, können  auch alternative Berechnungsmöglichkeiten zum Einsatz kommen.

  • Bewertungsfaktor

    Sämtliche unserer Heizkostenverteiler haben Einheitsskalen. Das bedeutet, die Skala ist an einem kleinen Heizkörper zum Beispiel im WC genau gleich, wie an einem großen im Wohnzimmer. Da die Heizleistung beider Heizkörper jedoch unterschiedlich ist, wird der abgelesene Wert mit dem Bewertungsfaktor K gesamt multipliziert. Der Bewertungsfaktor gibt also an, wie weit der tatsächlich vorhandene Heizkörper vom Basisheizkörper abweicht.

    In gewissem Umfang sind die Bewertungsfaktoren von Ihnen kontrollierbar. Gleiche Heizkörper, das heißt Konstruktion und sämtliche Baumaße sind identisch, haben gleiche Faktoren. Große Heizkörper haben höhere Faktoren als kleine. Die genaue Beschreibung der Grundlagen für die Berechnung würde ein ganzes Kapitel füllen. Falls Sie nähere Informationen hierzu haben möchten, nennen wir Ihnen gerne weiterführende Literatur.

  • Contracting

    Beim Contracting wird die Aufgabe des Vermieters, für Heizung und Warmwasser zu sorgen, an einen Dritten übergeben, der diese (für ihn) betreibt. Meist modernisiert der Betreiber die Heizanlage gemäß den Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung und nennt dem Vermieter nur einen Gesamtpreis je KWh. Der Betreiber kalkuliert in seine Kosten je KWh auch Instandsetzungskosten und seinen Unternehmergewinn. Deswegen ist für die komplette Umlage, der vom Betreiber in Rechnung gestellten Kosten, auf den Mieter fast immer eine vertragliche Regelung mit dem Mieter erforderlich.

  • Dauereinschätzung

    Wenn Erfassungsgeräte nicht zugänglich sind, werden sie eingeschätzt. Dies ist in aller Regel jedoch nur für eine Abrechnungsperiode zulässig - es sei denn, es liegt eine Ausnahme nach § 11 Absatz 1 Nr. 1 der Heizkostenverordnung vor. Wenn Zähler zum Beispiel durch Möbel verbaut sind, müssen sie spätestens im Folgejahr zugänglich gemacht werden.

  • Einsichtsrecht

    Der von der Abrechnung betroffene Nutzer hat das Recht, die Unterlagen (Rechnungen) die zu seiner Einzelabrechnung geführt haben, zu prüfen. Es müssen ihm alle Unterlagen zu Verfügung gestellt werden, die es ihm ermöglichen, die Abrechnung komplett nachrechnen zu können.

  • Endbestand

    Bei der Berechnung des Ölverbrauchs muss nach dem Grundsatz "First in - first out" vorgegangen werden: Was zuerst getankt wurde, muss zuerst abgerechnet werden - jeweils zum Ende der Abrechnungsperiode muss der Endbestand des Öls ermittelt werden. Dies kann zum Beispiel über einen Ölmengenzähler erfolgen. Es ist unzulässig den Ölverbrauch einfach zu schätzen. Gegebenenfalls muss ein geeignetes Messgerät installiert werden.

  • Festkosten

    Die Kosten für die Abrechnung werden nicht ausschließlich nach Verbrauch verteilt. Ein bestimmter Anteil - in der Regel zwischen 30% und 50% - werden verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche errechnet. Der Grund dafür ist, dass jede Heizanlage auch dann Kosten verursacht, wenn in den einzelnen Wohnungen keine Energie entnommen wird.

  • Formell richtige Abrechnung

    Eine formell richtige Abrechnung erfüllt alle Anforderungen, die § 259 BGB und die gängige Rechtsprechung stellt:

    • Konkrete Angaben des betreffenden Objekts

    • Der abgerechnete Zeitraum (Datum von/bis)

    • Geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben

    • Zusammenstellung der Gesamtkosten

    • Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel

    • Berechnung des Anteils der Mieters

    • Abzug seiner bereits geleisteten Vorauszahlungen

    • Die Abrechnung muss insgesamt für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht ausgebildeten Mieter sowohl rechnerisch als auch gedanklich nachvollziehbar sein.

  • Guthaben

    Wird die Abrechnung dem Wohnungsnutzer zugestellt, ist ein eventuelles Guthaben gemäß § 271 BGB sofort zur Zahlung fällig. Der Wohnungsnutzer kann aber auch nach Empfang des Guthabens Ansprüche geltend machen. Er verzichtet mit der Annahme des Guthabens also nicht auf sein Recht zur Prüfung und eventuellen Beanstandung der Abrechnung. Anders lautende Vereinbarungen, auch wenn Sie von beiden Seiten unterschrieben wurden sind unwirksam.

  • Kopien

    Will der Mieter die der Abrechnung zugrundeliegende Unterlagen einsehen, kann er vom Vermieter Kopien verlangen. Allerdings muss er sie bezahlen. Sofern es dem Mieter zumutbar ist, kann der Vermieter auch verlangen, dass der Mieter die Originale bei ihm einsieht.

  • Leistungsprinzip

    Eine Betriebskostenbrechnung kann nach dem Leistungs- oder Abrechnungsprinzip erfolgen. Beim Leistungsprinzip werden die Kosten nach dem Zeitpunkt der erbrachten Leistung zugeordnet. Es werden nur die Kosten in die Abrechnung eingestellt, über deren Zeitraum abgerechnet wird. Geht eine Rechnung über den abgerechneten Zeitraum hinaus, oder ragt in ihn hinein, müssen die Kosten durch Schätzung oder Ablesung abgegrenzt werden.

  • Materiell falsche Abrechnung

    Eine materiell falsche Abrechnung hat konkrete Inhaltsfehler. Beispielsweise stimmen die angegebenen Wohnflächen nicht oder der Verteilerschlüssel ist falsch. Eine formell falsche Abrechnung ist in der Regel nicht nachvollziehbar, weil zum Beispiel wichtige Angaben fehlen oder weil Abkürzungen nicht erklärt wurden. Der Mieter kann in solchen Fällen nicht prüfen, ob die Ansprüche die der Vermieter an ihn stellt, richtig und berechtigt sind. Eine Abrechnung kann formell richtig, aber inhaltlich ( = materiell ) falsch sein. Oder auch umgekehrt.

  • Nachzahlung

    Ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung zu Lasten des Wohnungsnutzers, ist diese nicht sofort zur Zahlung fällig, da dieser das Recht zur Prüfung hat. In Fachkreisen wird eine Prüfungsfrist von 2 Wochen als angemessen angesehen, analog zum Mahnbescheid gemäß § 692 Abs. 1 Nr. 3 Zivilprozessordnung.

  • Nutzer

    Auch Wohnungsnutzer genannt: Damit ist nicht unbedingt eine einzelne Person. In einer Wohnung mit einer Familie mit zwei Eltern und drei Kindern ist, im rechtlichen Sinn, nicht jeder für sich Nutzer. Sondern die gesamte Wohnung als Abrechnungseinheit ist als Nutzer oder Nutzeinheit anzusehen. Dies trifft auf einen Laden oder eine Arztpraxis genauso zu, wie auf eine Einzimmerwohnung.

  • Öltankversicherung

    Die Kosten die zum Betrieb der Heizanlage gehören, werden in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung genannt. Diese Aufzählung ist abschließend, daher dürfen die Kosten für eine Öltankversicherung nicht nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden, sondern nur in den Betriebskosten. Vorraussetzung ist (wie immer) eine Vertragliche Vereinbarung darüber.

  • Reduktionsskala

    Bis zum 1. Juli 1981 war es nach der derzeit gültigen Heizkostenverordnung zulässig, einen Lagenachteil (erhörter Wärmebedarf z. B. bei Penthousewohnungen mit großen Fensterfronten o. ä.) durch eine Reduzierung bei der Bewertung der Skalen zu berücksichtigen. Die Skala entspricht hierbei nicht dem konkreten Heizkörper, sondern der eines Heizkörpers mit geringerer Leistung. Dieser wurde rechnerisch an dem mittleren Wärmebedarf der gesamten Anlage ausgerichtet.

  • Reinigung des Betriebsraums

    Die Kosten für die Reinigung des Betriebsraums sind gemäß § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung umlagefähig. Das gilt ebenso für die Kosten für Arbeitszeit, Reinigungsmaterial und Geräte. Da die regelmäßige Reinigung des Betriebsraums nur noch bei Koks oder Kohleanlagen erforderlich ist, sollten Sie, wenn Ihre Anlage mit Öl, Strom oder Gas betrieben wird, diese Kosten eher mit den sonstigen Nebenkosten umlegen. Voraussetzung ist allerdings, dass dies entsprechend vereinbart wurde.

  • Schriftform

    Schriftform bedeutet, dass Erklärungen vom Absender eigenhändig unterschrieben werden müssen. Bei dieser Unterschrift muss es sich um das Original handeln. Eine per Fax, Kopie oder Email, auch als eingescanter Anhang, oder nur per Text in der Email übermittelte Erklärung ist daher ungültig. Ist im geltenden Gesetz Schriftform vorgeschrieben, muss die Erklärung im Original mit eigenhändiger Unterschrift überbracht werden. Dies ist zum Beispiel bei Kündigungen der Fall.

  • Sommerpreise

    Bekanntlich sind die Ölpreise im Sommer günstiger. Die Kosten für den Brennstoff machen innerhalb der Heizkostenabrechnung den größten Anteil aus. Gemäß § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung sind diese Kosten umlagefähig. Der Einkäufer des Brennstoffs ist meist auch Gebäudeeigentümer und als solcher treuhändlerischer Beauftragter. Er darf aus der Tatsache, dass er im Sommer einkauft, Rabatte erhält, oder anderweitige Vergünstigungen erhält, keinen persönlichen Nutzen ziehen und muss alle Vergünstigungen an die Wohnungsnutzer weitergeben. Trotzdem ist er gehalten, sich um einen möglichst niedrigen Einkaufspreis zu bemühen.

  • Textform

    Die Textform ist eine Vereinfachung der Schriftform. Dabei genügt es, wenn die Schriftzeichen dauerhaft lesbar sind und die Person des Erklärenden genannt ist. Eine Übermittlung in Textform kann beispielsweise per Fax oder E-Mail - aber natürlich auch auf herkömmlichem Papier geschehen.

    Achten Sie aber auch bei der Textform besonders auf folgendes:

    • Die Erklärung ist gut und klar lesbar
    • Der Empfänger kann erkennen, wer ihm schreibt
      (Der Verfasser muss genannt sein)
    • Der Empfänger erkennt, dass es eine Erklärung erhalten hat. 

    Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Allerdings ist es empfehlenswert, darauf zu achten, dass der Erklärende den Zugang der Erklärung beweisen kann.

  • Tankreinigung

    Die Kosten der Tankreinigung gehören zu den zum Betrieb der Heizanlage anfallenden Kosten und sind damit innerhalb der Heizkostenabrechnung umlegbar. Die Tankreinigung ist zwar ein wiederkehrender Vorgang, fällt jedoch nicht jährlich an. Die Heizkostenverordnung geht aber von jährlich anfallenden Kosten aus und es dürfen nur die tatsächlich entstandenen Kosten umgelegt werden. Würden diese Kosten auf einmal umgelegt, wäre der Mieter benachteiligt, der im folgenden Jahr auszieht, da er die Kosten ja für einen längeren Zeitraum mitbezahlt hat. Überwiegende Meinung entsprechender Literatur ist, diese aperiodischen Kosten auf den Zeitraum zu verteilen auf den sie anfallen.

  • Thermostatventile

    Für die Eigentümer oder die Gemeinschaft ist gemäß § 7 Abs. 2 der Heizungsanlagenverordnung die Installation von Thermostatventilen vorgeschrieben. Der Sinn der Heizkostenverordnung ist der, durch entsprechende Vorschriften drauf hinzuwirken, den Energieverbrauch insgesamt zu senken. Dies ist jedoch nur dann machbar, wenn der einzelne Wohnungsnutzer seinen Wärmebedarf und damit die Heizkosten individuell regeln kann.


  • Umlageausfallwagnis

    Das Umlageausfallwagnis ist das Wagnis einer Einnahmenminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten oder nicht umlegbarer Betriebskosten infolge Leerstehens von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist - einschließlich der uneinbringlichen Kosten die bei einer Rechtsverfolgung auf Zahlung entstehen. (Neubaumietenverordnung § 25a Satz 1)

  • Verbrauchsabhängige Abrechnung

    Die Broschüre des Bundeswirtschaftsministerium von 1996 ist eine Orientierungshilfe für die Praxis der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung in rund 10 Millionen Wohnungen:

    Sie gibt einen Überblick über die Regelungsbereiche der Heizkostenverordnung, einschließlich der neuesten Änderungen. Sie behandelt Fragen, die sich bei der Abrechnung in der Praxis für Vermieter und Mieter stellen, ohne dabei auf jedes auftretende Teilproblem eingehen zu können. Außerdem enthält sie Übersichten zu einzelnen Vorschriften, in den Anhängen die wesentlichen Verordnungstexte und eine Adressenliste der Beratungsstellen der Arbeitsgemeinschaften der Verbraucherbände e. V., die eine unabhängige Energieberatung mit finanzieller Unterstützung des Bundesministers für Wirtschaft vornehmen.

    Info: Die Broschüre ist inzwischen leider vergriffen.

  • Versand von Korrespondenz

    Sämtliche Korrespondenz wird an denjenigen versandt, der im Wärmedienstvertrag als Vertragspartner genannt ist. Dies ist im Normalfall der Hauseigentümer oder Verwalter.

  • VDI 2077

    VDI bedeutet "Verein deutscher Ingenieure". 2077 ist das Beiblatt Rohrwärme, Ausgabe 2009-03. Sie erhalten es unter www.beuth.de.

    Im Beiblatt wird das Verfahren beschrieben, mit dem eine Heizkostenabrechnung rechnerisch korrigiert werden kann, wenn eine erhebliche Rohrwärmeabgabe der Heizkostenabrechnung verzerrt.

     

  • Widerspruchsfrist

    Der Wohnungsnutzer hat das Recht die Abrechnung zu prüfen. In Fachkreisen wird eine Prüfungsfrist von 2 Wochen als angemessen angesehen, analog zum Mahnbescheid gemäß § 692 Abs. 1 Nr. 3 Zivilprozessordnung.

  • Zwischenablesung

    Dem Thema der Zwischenablesung hat der Gesetzgeber einen ganzen Paragraphen gewidmet: § 9 b der Heizkostenverordnung.

    Grundsätzlich bleiben von der Verordnung abweichende Bestimmungen, beispielsweise im Mietvertrag, unberührt. Sie können also in beiderseitigem Einvernehmen (bitte schriftlich!) vereinbaren, dass die Kosten bei Mieterwechsel anders als in der Verordnung gefordert abgerechnet werden, es sei denn der Nachmieter wäre hierbei benachteiligt. Sind die Verbrauchskosten der Heizung und des Wassers abgelesen, bleiben noch die Grundkosten, die für die Heizung zeitanteilig oder nach der Gradtagszahlentabelle und für das Wasser nur zeitanteilig verteilt werden.


    Video: Das gilt beim Mieterwechsel während des Jahres

    Wie das in der Praxis aussieht, haben wir in diesem kurzen Video-Clip für Sie erläutert:

  • Heizkosten sparen
    • Heizung runterdrehen

    Die einfachste und effektivste Möglichkeit, Heizkosten zu sparen, besteht darin, die Heizkörper nicht so weit aufzudrehen. Jedes einzelne Grad weniger Temperatur bringt eine Ersparnis von ca. 6%!

    Selbstverständlich soll dies nicht zu Lasten Ihres Wohnkomforts gehen. In Räumen wie Wohn- oder Kinderzimmer, in denen Sie sich oft aufhalten, sind für die meisten Menschen ca. 20 Grad Celsius angenehm. Im Bad dürfen es auch gerne 22 Grad Celsius oder mehr sein. In Räumen, die Sie nicht so oft nutzen, können Sie durch einige Grad weniger jedoch viel Energie sparen. So können Sie z. B. im Schlafzimmer oder anderen wenig genutzten Räumen die Temperatur bei nur ca. 18 Grad Celsius lassen.

    Video: Wie es richtig geht, sehen Sie in diesem Clip:


     

    • Lassen Sie Ihren Heizkörpern Platz zum Heizen

    Wenn Sie Ihre Heizkörper zustellen ergeben sich verschiedene unerwünschte Auswirkungen: Die vom Heizkörper abgegebene Wärme erhitzt zuerst die Rückseite Ihres Sofas und kann nicht in der Raum strömen. Weil es dann nicht warm wird, müssen Sie Ihre Heizkörper mehr aufdrehen, um dies auszugleichen. Dadurch steigen Ihre Heizkosten.

     

    • Entlüften Sie Ihre Heizkörper regelmäßig

    Heizkörper, die nicht vollständig befüllt sind, machen unerwünschte Geräusche. Außerdem wird der Heizkörper nur teilweise warm. Um die gewünschte Raumtemperatur zu erreichen, müssen Sie solche Heizkörper mehr aufdrehen.

    Heizkostenverteiler sind normalerweise horizontal in der Mitte des Heizkörpers, vertikal etwa im ersten viertel von oben montiert. Wenn Ihr Heizkörper nur zur Hälfte warm wird, führt dies zu Falschmessungen. Sie nutzen nur die Hälfte Ihres Heizkörpers bezahlen aber für den ganzen. Nur Wärmemengenzähler können auch hier die korrekten Verbräuche erfassen, da diese die Wärmedifferenz zwischen Vor- und Rücklauf der Wohnung messen.

    Video: Wie Sie Ihren Heizkörper richtig entlüften, sehen Sie in diesem Clip.

     

     

     

    • Besser kräftig Stoßlüften statt Fenster kippen

    Durch gekippte Fenster fällt kalte Luft nach unten und trifft auf das Thermostatventil. Dies kann dazu führen, dass das Thermostatventil öffnet um den vermeintlich kalten Raum auf die eingestellte Temperatur zu bringen. Die vom Heizkörper abgegebene Wärme geht jedoch über das gekippte Fenster weitgehend wieder verloren und das Spiel beginnt von neuem.

    Deshalb: Öffen Sie Ihre Fenster am Besten mehrmals täglich für 5 bis 10 Minuten ganz. Bei diesem Stoßlüften kann die verbrauchte und feuchte Luft nach draußen gelangen. Dies führt zu einem angenehmen Raumklima. Zudem geht dadurch insgesamt weniger Wärme verloren.

     

    • In Nischen eingebaute Heizkörper

    Sind Ihre Heizkörper in Nischen eingebaut, prüfen Sie, ob diese ausreichend gedämmt sind. Oft ist die Wand an dieser Stelle besonders dünn und die Wärme kann leicht entweichen. Auch ohne großen Aufwand können Sie Dämmplatten hinter den Heizkörpern anbringen. Damit bleibt die Wärme im Raum.

     

    • Was Sie für die Nacht tun können

    Viele Heizungen verfügen über eine automatische Nachtabsenkung, die auch die Außentemperatur berücksichtigt. Dadurch wird nachts die Heizleistung reduziert oder die Heizung ganz abgeschaltet. Ist die Regelung für die Nachtabsenkung technisch auf neuem Stand und optimal eingestellt, lässt sich auf diese Weise viel Energie sparen.

    An kalten Tagen sollten Sie die Heizung jedoch nicht ganz abschalten, da das Mauerwerk sonst sehr stark auskühlt. Um dann wieder ein angenehmes Raumklima zu schaffen, müssen Sie meistens mehr Energie aufwenden, als Sie durch das Ausschalten der Heizung einsparen

    Schließen Sie nachts sämtliche Rollläden oder Fensterläden. Das zusätzliche Luftpolster zwischen Fenster und Läden bringt Ihnen eine weitere Wärmedämmung.

     

    • Vorhänge an Fenstern

    Achten Sie darauf, dass Ihre Vorhänge nicht die Heizungen überdecken, sondern nur bis an die Heizkörper reichen. Wenn Ihre Vorhänge bis zum Boden reichen und die Heizkörper ganz abdecken benötigen Sie bis zu 25% mehr Energie, um die gleiche Raumtemperatur zu erreichen. Durch Vorhänge, die nur die Fenster bedecken und die Heizkörper frei lassen, können Sie viel Energie einsparen.

     

    • Allgemeine Tipps

    Die Lösung zum Energiesparen liegt nicht in der Reduzierung der Wärme in den Wohnungen (und damit der Verminderung der Wohnqualität) sondern darin, die vorhandene Energie möglichst effektiv zu nutzen und am gewünschten Ort zu halten. Durch geeignete Wärmedämmfenster, wirksame Wärmedämmung der Wände, Decken und Böden insbesondere Im Keller und am Dach können Sie den Wärmebedarf erheblich reduzieren.

    Lassen Sie Ihre Heizanlage von einem Fachmann regelmäßig überprüfen und einstellen. Dadurch wird die Energieausbeute auf bestmöglichem Niveau gehalten. Haben Sie eine alte Heizanlage sollten Sie über den Komplettaustausch nachdenken. Neue, moderne Heizanlagen haben eine erheblich bessere Energieausnutzung.

    Video: Diese 5 Fehler sollten Sie beim Heizen unbedingt vermeiden.


  • Faktorenänderung

    Warum verändert sich der Faktor, wenn neue Heizkostenverteiler eingebaut wurden?

    Werden moderne, zeitgemäße elektronische Heizkostenverteiler eingebaut, verändert sich nicht nur angezeigte Menge der Einheiten. Auch die Faktoren der Heizkörper können gegenüber den alten Werten abweichen.

    Warum ist das so? Schließlich ist der Heizkörper noch der alte!

    Die Berechnung der Verbrauchseinheiten setzt sich zusammen aus dem Ablesewert und dem Bewertungsfaktor (kges). Der Bewertungsfaktor "kges" selbst ist das Ergebnis aus 4 Einzelwerten:

    • Heizleistung des Heizkörpers(kQ)
    • Wärmeankopplung (kC, Wie liegt der Zähler am Heizkörper an)
    • Anschlussart des Heizkörpers (kA)
    • Auslegungsraumtemperatur (kT, Nur wenn < 16°C)

    Beim Tausch der Messtechnik ändert sich die Heizleistung des Heizkörpers selbst natürlich nicht. Trotzdem kann es hier Verschiebungen geben. Nämlich dann, wenn sich die Ermittlungsgrundlage verändert hat. Die Ermittlungsgrundlage ist das Verfahren, wie die Leistung des Heizkörpers ermittelt wird. Dieses Verfahren wurde im Laufe der Jahre immer weiter optimiert.

    In jedem Fall ändert sich die Wärmeankopplung (Wie liegt der Zähler am Heizkörper an). Elektronische Heizkostenverteiler BFW 240E sind etwas kleiner. Somit ist auch die Fläche, über die Wärme auf das Gerät wirkt, kleiner.

    Bei den ersten Heizkostenverteilern wurde die Heizleistung der Heizkörper noch in Kalorien pro Stunde und nicht in Kilowatt angegeben. 10000 Kalorien pro Stunde entspricht 0,0116299998 Kilowatt. Die Heizleistung verändert sich also um rund 16,3 %

    Seit Februar 1997 gilt für neue Heizkörper die Norm EN 442. Sie löste die alte DIN 4704 und Teile der 4703 ab. Die Prüfung von Heizkörpern wurde in Deutschland früher anders als im Ausland vorgenommen. Das hatte dazu geführt, dass der gleiche Heizkörper in einzelnen Ländern in Europa unterschiedliche Messergebnisse lieferte. Auch durch diese Angleichung kann sich je nach Heizkörpertyp eine kleine Veränderung ergeben.


  • So berechnen Sie Ihren Betriebsstrom

    Wie wird der Betriebsstrom für Heizanlagen berechnet?

    Im Rahmen der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung fallen auch Stromkosten für den Betrieb der Heizanlage an. Diese Stromkosten sind regelmäßig wiederkehrende Kosten und sind daher nach § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung umlagefähig!

    Wenn ein geeichter, separater Stromzähler hierfür installiert ist, fällt die Berechnung denkbar einfach aus. Was müssen sie aber tun, wenn die Heizanlage am Allgemeinstrom angeschlossen ist, oder wenn gar kein Stromzähler hierfür vorhanden ist?

    Im Zusammenhang mit der Heizanlage fällt Betriebsstrom in der Regel für diese Geräte an:

    • Ölpumpen
    • Brenner
    • Regelungsanlagen
    • Kompressoren
    • Zeitschaltuhren
    • Elektrische Umwälzpumpen
    • Elektrisch arbeitende Wärmefühler
    Wird eine Heizanlage mit Strom betrieben, ist dieser kein Betriebsstrom im Sinne der Heizkostenverordnung, sondern Brennstoff und muss auch als solcher behandelt werden!

    Auch der Strom zur Beleuchtung des Heizraums gehört nicht zu den Kosten des Betriebs der Heizanlage. Sofern eine entsprechende vertragliche Regelung vorliegt, kann diese Kostenart als Allgemeinstrom / gemeinschaftlicher Stromverbrauch in den Betriebskostenabrechnungen umgelegt werden. Weil der Heizraum nicht zur Benutzung durch die Allgemeinheit vorgesehen ist, kann die Umlage nur nach Nr. 17 (Sonstige Betriebskosten) der Betriebskostenverordnung erfolgen.

    Abgerechnet werden darf nur der tatsächlich entstandene Betriebsstrom. Wenn nun kein separater Stromzähler dafür vorhanden ist, ergeben sich zwei Möglichkeiten für die annäherungsweise Verbrauchsermittlung.

    Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte, multipliziert mit der 24stündigen Laufzeit je Tag, multipliziert mit der Anzahl der Heiztage, multipliziert mit dem Strompreis je KWh.

    Beispiel:
    0,25 kWh x 24 h x 150 Tage x 0,25 EUR / kWh = 225,00 EUR oder:

    0,35 kWh x 24 h x 170 Tage x 0,30 EUR / kWh = 428,40 EUR.

    Zum anderen können Erfahrungswerte herangezogen werden, wonach die Kosten des Betriebsstroms zwischen 3 und 6 % der Brennstoffkosten betragen. Sie sollten in der Regel nicht mehr als 5 % der Brennstoffkosten betragen.

    Generell ist eine Erfassung durch einen Stromzähler der Schätzung oder einem prozentualen Anteil vorzuziehen. Der Strompreis hängt ja nicht direkt (prozentual) mit dem Ölpreis zusammen.

    Weicht der Anteil des Betriebsstroms nach oben erheblich von den Standardwerten (3 bis 6 %) ab, sollte der Abrechnung unbedingt eine detaillierte Begründung beigelegt werden, warum sich ein so hoher Anteil ergibt. Das gilt insbesondere, wenn der Stromverbrauch geschätzt wurde. Hier sollten in der Begründung auch die Schätzgrundlagen ausführlich genannt werden. Fehlen die Schätzgrundlagen, kann der Mieter den angesetzten Betrag einfach bestreiten - auch ohne einen anderen (seiner Ansicht nach realistischen) Anteil zu benennen.

  • Umlage der Miete: Fragen und Antworten

    Korrekte Umlage von Mietkosten für Messgeräte

    Werden Messgeräte gemietet, stellt sich die Frage, wie diese Mietkosten innerhalb der Heizkostenabrechnung umgelegt werden, Oft wird der Wunsch geäußert, dass die Bewohner nur für die Geräte Mietkosten bezahlen sollen, die in der jeweiligen Wohnung auch tatsächlich installiert sind. Ist das zulässig?

    Geregelt ist die Umlage von Mietkosten in der Heizkostenverordnung § 4 Absatz 2. Kosten für Gerätemiete oder Leasingraten gehören zu den in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung genannten Kosten und können daher auf die Mieter umgelegt werden.

     

    Was für eine Kostenart ist die Miete für Messtechnik?

    Entsprechend § 7 Absatz 2 und § 8 Absatz 2 der Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung (Wasserzähler, Heizkostenverteiler usw.). Mietkosten für Messgeräte sind also Kosten des Betriebs der Heizanlage.

     

    Wie funktioniert die Umlage?

    Gemäß § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 der Heizkostenverordnung sind Kosten des Betriebs, also auch Mietkosten nach einem verbrauchsabhängigen und einem festen Schlüssel zu verteilen. Das bedeutet, dass die Mietkosten neben dem festen Schlüssel (Grundkosten) nach individuellem Verbrauch umgelegt werden. Wer viel Heizung und Wasser verbraucht, zahlt auch mehr an den Mietkosten.

     

    Ist das gerecht?

    Wäre es nicht gerechter, wenn jeder Bewohner nur Mietkosten für Zähler bezahlt, die er auch in seiner Wohnung hat? Das kann man so sehen, die gesetzlichen Grundlagen geben es aber nicht her. Die Heizkostenverordnung hat als hauptsächliches Ziel die Energieeinsparung und nicht eine möglichst genaue Kostenverteilung. Zusätzlich ist es für den Gebäudeeigentümer auch wesentlich einfacher, wenn er die Mietrechnung als Summe zu den insgesamt zu verrechnenden Kosten addieren kann.


    Wie funktioniert die Umlage in Wohnungseigentümergemeinschaften?

    Generell gilt die Heizkostenverordnung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften - mit Ausnahmen. (§ 3 der Heizkostenverordnung beschäftigt sich mit der Anwendung der Verordnung auf das Wohnungseigentum.) Was die Kosten der Miete für Messtechnik betrifft, können die Eigentümer die Kostenumlage recht frei vereinbaren. In der Regel werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen entsprechend § 16 Absatz 2 WEG verteilt. Jedoch kann davon per Beschluss abgewichen werden.

    Hat nur einer der Eigentümer seine Wohnung vermietet, empfehlen wir die Umlagen entsprechend der Heizkostenverordnung. Also nach Grundkosten und Verbrauch. Der Eigentümer würde sonst seine Mietkosten nach Tausendstel berechnet bekommen, müsste aber seinem Mieter die Kosten entsprechend der Heizkostenverordnung weiterberechnen. Das wird er in der Praxis gar nicht können.


     

     

  • Unerfasste Rohrwärme verzerrt die Kosten

    Das Merkmal einer Einrohrheizungen ist, dass es keine Zirkulation gibt, in der das Heizungswasser durchgängig warm gehalten wird. Vielmehr verlässt das erhitzte Heizungswasser die Heizanlage, durchströmt die Verteilungsrohre, die Heizkörper und wird auf seinem Weg immer kühler bis es wieder zurück in die Heizung kommt und dort erneut erwärmt wird.

    Einrohrheizung Grafik


    Bei Einrohrheizung gibt es grundsätzlich zwei unterschiedliche Arten:

    • Vertikale Einrohrheizung (mit oberer oder unterer Verteilung)

    • Horizontale Einrohrheizung

     

    Deshalb verzerrt unerfasste Rohrwärme die Heizkostenabrechnung

    In manchen Häusern sind die Zuleitungs- und Verteilrohre der Heizung schlecht oder gar nicht isoliert. Das betrifft insbesondere Einrohrheizungen. Aber auch bei "normalen" Heizanlagen kann dieser Effekt auftreten.

    Oft geben die ungedämmten Rohre so viel Wärme ab, dass die Bewohner die Heizkörper kaum benutzen. Es wird auch so schon warm genug. Wenn Heizkostenverteiler an den Heizkörpern installiert sind, erfassen diese aber nur die Wärme, die der Heizkörper selbst abgibt. Besonders elektronische Heizkostenverteiler zählen nur dann, wenn der Heizkörper selbst die Wärme abgibt. Die Rohrwärme bleibt weitgehend unerfasst.

     

    Wann tritt das Problem auf?

    Verdunster kaschieren durch Ihre Bauweise und Erfassungsart das Problem der Rohrwärmeabgabe. Elektronische Heizkostenverteiler zählen dagegen nur dann, wenn der Heizkörper selbst warm ist. So wird Rohrwärme gar nicht mehr erfasst.

    In Einrohrheizungen zirkuliert ständig warmes Wasser, selbst dann, wenn die Heizkörper abgestellt sind. Über schlecht gedämmte Rohre wird so ständig Wärme abgegeben, die über die elektronischen Heizkostenverteiler nicht erfasst wird.

    Bei Einrohrheizungen werden manche Wohnungen oft nicht richtig warm. Meist ist der fehlende hydraulische Abgleich dafür verantwortlich. Das betrifft besonders Wohnungen, die weiter von der Heizanlage entfernt sind. Als gängige Lösung wird die Vorlauftemperatur erhöht. So geht noch mehr Wärme über schlecht gedämmte Rohre verloren. Auch ein niedriger Grundkostenanteil (z. B. 30% über Grundkosten und 70% über Verbrauch) verschärft die Ungenauigkeit.


    Einrohrheizung Grafik

     

    Rechtlicher Rahmen

    Heizkostenverordnung §7:
    "In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind, und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden".

    VDI 2077 Beiblatt Rohrwärme Ausgabe 2009-03: 
    Hier sind die anerkannten Regeln der Technik beschrieben. (erhältlich bei http://www.beuth.de)

    EN 834, Anhang A3:
    "Die vom Nutzer nicht beeinflussbare Wärmeabgabe (Zwangswärmekonsum) von Rohrleitungen, welche durch die Nutzeinheit geführt sind, sollte bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung berücksichtigt werden, wenn der Anteil der Wärmeabgabe der Rohre für die Verteilgenauigkeit wesentlich ist".

    VDI 2077

    Das gängigste Verfahren der VDI 2077 ist die rechnerische Korrektur mit Bilanzverfahren. Nur damit kann eine Heizkostenabrechnung auch noch nachträglich korrigiert werden. Dieses Verfahren erlaubt eine rechnerische Abschätzung des Anteils der nicht erfassten Rohrwärme. Das ist aber nur mit elektronischen Heizkostenverteilern möglich. Verdunster sind dafür nicht verwendbar. Mit diesen errechneten Daten wird die Abrechnung dann korrigiert. Wie das geht, steht im  VDI 2077 Beiblatt Rohrwärme, Ausgabe 2009-03. Sie erhalten es bei http://www.beuth.de

     

    Die Folgen und mögliche Lösungen

    Hohe Gesamtenergiekosten und nur wenig Einheiten an den Heizkostenverteilern führen zu einem hohen Preis pro Einheit. Geringverbraucher werden so bevorzugt. Normal- und besonders Vielverbraucher werden benachteiligt.

    Auch wenn die Heizkostenverordnung die Korrektur zulässt, ist sie kein Heilmittel! Ursächlich für die hohe Rohrwärmeabgabe sind die (schlechten) technischen Gegebenheiten der Heizanlage, der Verteilrohre und die Einstellung der Heizanlage. Voraussetzung für eine korrekte Verbrauchserfassung und Verteilung ist eine optimal eingestellte Heizung und Regelung.

    Dazu gehören folgende Punkte:

    • Witterungsgeführte Regelung

    • Heizkurve so niedrig wie möglich einstellen

    • Nachtabsenkung verwenden und einstellen

    • Hydraulischer Abgleich / Differenzdruckregelung (Alle Stränge, egal wie weit weg von der Heizanlage bekommen die gleiche Energiemenge)

    • Differenztemperaturabhängige Strangregulierung um die Wärmeabgabe jedes Strangs zu reduzieren

    Solche Maßnahmen können dazu führen, dass besonders exponierte Wohnungen nicht warm genug werden. Diesem Problem könnte mit weiteren Maßnahmen begegnet werde: zum Beispiel Wärmedämmung der Wohnung oder Austausch veralteter oder zu kleiner Heizkörper.

    Einrohrheizung Grafik

     

    Verbesserung der Verbrauchserfassung und Abrechnung

    • Sind allgemeine Bereiche bisher nicht mit Messgeräten erfasst, sollte das nachgeholt werden. Hierdurch wird mehr Wärme erfasst, was zu einer besseren Erfassungsrate führt.

    • Der Energieanteil Warmwasser sollte mit einem Wärmezähler erfasst werden. Das ist ab 2014 nach der neuen Heizkostenverordnung ohnehin vorgeschrieben.

    • Der Anteil Grundkosten sollte auf 50% gesetzt werden. Somit wird auch die (nicht erfasste) Rohrwärmeabgabe stärker in der Abrechnung berücksichtigt. Für bestimmte Gebäude ist nach der neuen Heizkostenverordnung der Verbrauchsanteil mit 70% fest vorgeschrieben. In diesem Fall hat die Heizkostenverordnung Vorrang. Eine Veränderung der Grundkosten scheidet dann leider aus.

    • Ist bei Liegenschaften die Haustechnik veraltet oder schlecht eingestellt, und eine Modernisierung ist nicht möglich, sollten für die Verbrauchserfassung Verdunster und keine elektronischen Heizkostenverteiler eingesetzt werden.

     

    Anwendung und Fazit

    Die Entscheidung, ob und ab wann das Verfahren nach VDI 2077 angewendet wird, liegt beim Gebäudeeigentümer oder der Eigentümergemeinschaft. Der Mieter kann allerdings klagen, wenn das Korrekturverfahren angezeigt wäre, aber nicht angewendet wird. (LG Mühlhausen Urteil vom 29.01.2009, Aktenzeichen 1 S 182/08).

    Die Messtechnik ist zwar der Anzeiger der vorhandenen Probleme, nicht aber ihre Ursache! Werden die oben genannten Lösungen so weit wie möglich umgesetzt, erübrigt sich in den meisten Fällen die Korrektur der Heizkostenabrechnung. Die Korrektur nach VDI 2077 sollte also erst das letzte Mittel sein, wenn die oben genannten Lösungen aus triftigen Gründen nicht umsetzbar sind.

     

  • Zusendung von Schriftstücken

    Das sollten Sie zur sicheren Zusendung von Schriftstücken wissen:

    Bei der Übersendung von Schriftstücken für Ihre Heizkostenabrechnung gibt es einiges zu beachten. Worauf Sie achten müssen, haben wir hier für Sie zusammengestellt:

    Fristen und Informationszwang

    Eine Abrechnung muss dem Mieter innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsfrist zugegangen sein. Anderenfalls ist der Anspruch des Vermieters verwirkt. Wenn Sie Messtechnik mieten, müssen Sie Ihre Mieter darüber informieren. Ihre Mieter haben nach dem Zugang dieser Informationen einen Monat Zeit, sich dazu zu äußern. Auch bei Modernisierungen müssen Sie Ihre Mieter vorher informieren.

     

    Beweisbarkeit des Zugangs

    Die Gerichte beschäftigen sich immer wieder damit, ob ein Dokument dem Empfänger wirklich zugegangen ist. Das muss der Vermieter vor Gericht beweisen. Dem Empfänger kann nicht zugemutet werden, dass er das Risiko für den Zugang eines Briefs tragen soll. Einen Beweis, dass er das Schriftstück nicht bekommen hat, wird er auch nicht führen können. Wie gestalten Sie als Absender den Zugang von wichtigen Informationen also beweisbar?

     

    Einwurfeinschreiben genügt nicht!

    Schicken Sie Dokumente per Einwurfeinschreiben, kann der Empfänger behaupten, dass er das Schriftstück nie erhalten hat. Beim Nachweis der Post, dass die Unterlagen eingeworfen wurden, bleibt nämlich ungeklärt, in welchem Haus und in welchem Briefkasten der Brief gelandet ist. Doch auch wenn der Beweis, dass der Brief im richtigen Haus in den richtigen Briefkasten geworfen wurde ausreichend wäre, ist damit noch nicht gesagt, dass das behauptete Dokument auch in dem betreffenden Umschlag war!


    Sichere Zusendung

    Im Wesentlichen gibt es drei Möglichkeiten der sicheren Zustellung:

    1. Das Einschreiben mit Rückschein und persönlicher Zustellung:
      Dabei wird der Empfänger vom Postboten per Ausweis legitimiert und unterschreibt für den Erhalt des Umschlags. Sie sollten den Inhalt vor dem Versand einem neutralen Zeugen zum Lesen geben und den Brief dann im Beisein des Zeugen in den betreffenden Umschlag stecken und zusammen! zur Post bringen. Nur so können Sie den Einwand des Empfängers entkräften, dass er zwar einen Umschlag erhalten habe, dieser aber leer gewesen sei oder einen ganz anderen Inhalt gehabt habe.
    2. Förmliche Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung:
      Der Gerichtsvollzieher erhebt allerdings Gebühren für die Zustellung, Beglaubigungsgebühren und Wegegebühren. In der Summe so um die 20 Euro pro Schriftstück. Weitere Informationen dazu bekommen Sie beim Gerichtsvollzieher.
    3. Die sicherste Möglichkeit ist die Überbringung per Boten: 
      Wichtig dabei ist, dass der möglichst neutrale Bote das Schriftstück durchliest, in den Umschlag legt und den Brief persönlich dem Empfänger übergibt. Er kann den Brief auch in den Briefkasten des Empfängers legen. Damit ist er in die Verfügungsgewalt des Empfängers gelangt. Ein solcher Bote könnte im Streitfall bestätigen, dass er den Umschlag inklusive dem betreffenden Inhalt dem Empfänger übergeben oder ihm in den Briefkasten geworfen hat.
  • Demontage und Verplomben von Heizkörpern

    Das gilt für die Demontage von Heizungen 

    Wenn ein Heizkörper nicht benutzt wird, kann er dann abgebaut werden und so Heizkosten gespart werden? Darf der Mieter oder Wohnungseigentümer das einfach machen und ist das aus technische Sicht unproblematisch? Wird der Flächenanteil der Wohnung dann verringert? Lohnt sich das überhaupt?

     Kurzinfo: 

    Heizkörper abzubauen ist keine Privatsache. In der WEG ist ein Beschluss zwingend notwendig!

    Gründe, einen Heizkörper auszubauen oder zu verplomben, gibt es viele:

    • Der Heizkörper wird nicht benutzt, verursacht aber vermeintlich trotzdem Kosten
    • Der Heizkörper springt durch das Thermostatventil ungewollt an
    • Der Heizkörper ist so eingebaut, dass er stört

     

    Wann darf der Mieter oder Wohnungseigentümer Heizkörper demontieren?

    Einen Heizkörper abzubauen ist keinesfalls Privatsache. Auch dann nicht, wenn sich dieser im Sondereigentum, also in einer der Wohnung eines Einzeleigentümers innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft befindet.

    Weil durch den Ausbau von Heizkörpern die Belange der anderen Bewohner berührt werden, muss generell ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erwirkt werden. Lehnen die anderen Eigentümer die Demontage ab, ist es dem Eigentümer verboten, Heizkörper abzubauen. Wenn er sich daran nicht hält, können ihn die Miteigentümer auf Rückbau verklagen. Ein Mieter darf generell keinen Heizkörper abzubauen. Er muss von seinen Vermieter ein schriftliches Einverständnis haben.

     

    Wie ist der Ausbau von Heizkörpern aus technischer Sicht zu sehen?

    Die Heizanlage ist für eine exakt berechnete Wärmeabgabe geplant und ausgelegt. Werden Heizkörper abgebaut, verringert sich die Wärmemenge, die abgenommen wird. Das kann zur Überdimensionierung der Heizanlage führen. Die Heizung produziert zu viel Wärme, die aber nicht in dieser Menge abgenommen wird. Das "zuviel an Wärme" bezahlen alle Bewohner.

    Die Demontage von Heizkörpern kann hydraulische Probleme an der Heizanlage auslösen. Sie sollte deswegen niemals ohne fachliche Beratung durchgeführt werden. Wir empfehlen vorher von einen Heizungsfachmann die schriftliche Garantie zu verlangen, dass die Heizanlage auch nach der Demontage von Heizkörpern einwandfrei funktioniert.

     

    Wie wird der Flächenanteil der Wohnung nach der Demontage von Heizkörpern verringert?

    Jede Heizanlage verursacht verbrauchsunabhängige Kosten. Zum Beispiel Wärmeverluste durch die Heiz- und Warmwasserleitungen, Verluste bei der Umwandlung von Brennstoffen in Wärme, Kosten für die Emissionsmessung, Kaminfeger, Pflege der Anlage, Kosten für die Verwendung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, also die Servicegebühren und noch weitere. Diese verbrauchsunabhängige Kosten werden zu mindestens 30% und höchstens 50% nach Fläche umgelegt.

     

    Lohnt sich der Ausbau von Heizkörpern finanziell?

    Einer der Hauptgründe Heizkörper auszubauen, ist der, dass Heizkosten gespart werden sollen. Der Ausbau soll sich in möglichst kurzer Zeit amortisieren.

    Dabei ist folgendes zu beachten:

    • Der Ausbau von Heizkörpern ist nur mit Erlaubnis der Miteigentümer möglich. Dazu muss ein Beschluss erwirkt werden
    • Vorher ist mit einem Heizungsfachmann zu klären, ob die Heizanlage danach genau so zuverlässig und einwandfrei funktioniert. Das sollte er schriftlich garantieren
    • Liegt dann ein positiver Beschluss vor, entfernt der Heizungsfachmann den betreffenden Heizkörper und protokolliert bzw. bestätigt den Ausbau
    • Je nachdem, wann der Ausbau erfolgt, muss der Heizkostenverteiler am Heizkörper durch das Abrechnungsunternehmen abgelesen werden
    • Weiterhin muss das Abrechnungsunternehmen informiert werden, dass der betreffende Heizkostenverteiler nicht mehr berücksichtigt werden soll

    All diese Schritte sind mit Aufwendungen und meist mit Kosten verbunden. Betrachtet man die Kosten, die der nicht benützte Heizkörper verursacht, und stellt die Beträge, die der Ausbau kostet, gegenüber, wird in vielen Fällen folgendes klar: Eine Amortisation dauert sehr, sehr lange.

  • Gebührenaufteilung in Abwasser und Niederschlag

    Aufteilung in Schmutzwasser und Niederschlagswasser

    Die übliche Abwassergebühr wird in vielen Gemeinden aufgeteilt in Schmutzwasser und in Niederschlagswasser. Aber was bedeutet das und wozu gibt es diese Aufteilung? Wie können diese Kosten innerhalb der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden?

     

    Was sind die Unterschiede zwischen Schmutz- und Niederschlagswasser?

    Schmutzwasser bzw. Abwasser ist das Wasser, das in die Kanalisation als "benutztes" Wasser zugeführt wird. Dazu gehört beispielsweise Duschwasser, Wasser von der Waschmaschine usw.

    Niederschlagswasser ist das Wasser, das auf das Gebäude regnet und nicht im Erdreich versickern kann, weil die Flächen versiegelt sind. Das ist beispielweise das Dach, geteerte oder betonierte Parkplätze. Gerechnet wird in Quadratmetern von oben gesehen auf eine ebene Fläche projiziert. Es wird also nicht die Dachfläche berechnet, sondern die Kantenlängen als Fläche von oben gesehen.

     

    Warum wird zwischen Schmutz- und Niederschlagswasser unterschieden?

    Kosten für die Entwässerung entstehen immer, wenn Wasser in die Kanalisation gelangt. Dieses Wasser muss in den Kläranlagen wieder aufbereitet werden. In die Kanalisation wird Schmutzwasser aus den Haushalten und Regenwasser zugeführt. Schmutzwasser fällt nach individuellem Verbrauch an. Regenwasser, das auf das Grundstück niedergeht, wird nicht zwangsläufig auch der Kanalisation zugeführt. Je nachdem, wie viel Fläche des Grundstücks versiegelt ist, versickert ein bestimmter Teil im Erdreich.

    Beispiel: Ein Lebensmitteldiscounter hat sehr viel Fläche (Gebäude, Parkplatz usw.) aber sehr wenig Wasserverbrauch - in der Regel nur das Wasser für das WC, Händewaschen usw. Wegen der großen Fläche muss aber viel Wasser über die Kanalisation abgeführt und in der Kläranlage aufbereitet werden. Bei der Abrechnung nach reinem Verbrauch ist der Lebensmitteldiscounter also stark bevorzugt. Auf Grundstücken mit mehr Grünflächen versickert auch mehr Wasser im Erdreich und muss nicht aufbereitet werden.

    Die Aufteilung des Abwassers in Schmutz- und Niederschlagswasser führt also zu mehr Gerechtigkeit.


    Das gilt für die Umlage

    Schmutzwasser/Abwasser:

    Die Abrechnung von Schmutzwasser / Abwasser kann entsprechend dem gemessenen Verbrauch von Frischwasser über geeichte Wasserzähler erfolgen. Sind keine Wasserzähler installiert, kann die Umlage auch nach Personenanteilen oder Wohnfläche erfolgen. Maßgeblich sind aber die Vereinbarungen im Mietvertrag.

    Niederschlag:

    Niederschlagswasser steht nicht in Bezug zum individuellen Verbrauch. Deswegen kann es auch nicht anhand von Verbrauchsdaten abgerechnet werden. Maßgeblich für die Rechnungsstellung an den Gebäudeeigentümer ist die ebene Fläche des Gebäudes und die versiegelten Flächen. Wir empfehlen deshalb als Umlageschlüssel die Wohnfläche des Mieters. Auch hier ist die mietvertragliche Vereinbarung entscheidend. 

    Die Verteilung der Niederschlagswassergebühren wird in der Regel in der Betriebskostenabrechnung erfolgen. Eine Aufteilung dieser Kostenart durch den Wasserlieferant erfolgt nicht. Das ist die Aufgabe des Gebäudeeigentümers oder der Hausverwaltung.

    Generell gilt: Die Umlage von Kosten muss im Mietvertrag vereinbart sein. Ohne Umlagevereinbarung ist die Berechnung an die Mieter nicht zulässig. Sind Kosten der Entwässerung als umlegbar vereinbart, können auch die Kosten für Niederschlagswasser umgelegt werden.

     

     

     

  • Fläche für Grundkostenanteile

    Wie wird die Fläche für Grundkostenanteile errechnet?

    Bei der Erstellung der verbrauchsabhängigen Wärmekostenabrechnung werden zur Festlegung der Grundkosten die Fläche oder der umbaute Raum, also die Kubikmeter je Nutzeinheit benötigt.

    Die entsprechenden Regelungen sind in §7 und §8 der Heizkostenverordnung festgelegt:

    Heizkostenverordnung §7, (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

    Heizkostenverordnung §8, (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 von Hundert, höchstens 70 von Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

     

    Für diesen Festkostenanteil stellt die Heizkostenverordnung raumbezogene Schlüssel zur Verfügung. Ob Sie die Verteilung nach Wohn, - Nutzfläche oder nach umbautem Raum vornehmen, steht ihnen zunächst frei. Welche Empfehlung für ihre Liegenschaft am sinnvollsten ist, hängt von der Bauweise und Nutzung der Anlage ab. 

    Folgende Grundkostenarten stehen zur Auswahl:

    Für Heizung:

    • Die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m2
    • Der gesamte umbauter Raum in m3
    • Die beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m2
    • Der beheizte umbaute Raum in m3

    Für Warmwasser:

    • Die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m2

    Wenn sich im Haus unterschiedliche Raumhöhen vorfinden, beispielsweise wegen eines Geschäftes mit einer Raumhöhe von 3 Metern und Wohnungen mit nur 2,40 Metern, ist für den Bereich der Heizung eine Berechnung nach umbautem Raum also in m³ vorzuziehen. Damit werden Sie den unterschiedlichen Rauminhalten am besten gerecht. Bei gewerblich genutztem Raum ist außerdem zu beachten, dass der Nutzraum und nicht der Wohnraum der Liegenschaft ermittelt wird.

    Wenn dagegen die Bauweise aller Nutzeinheiten gleich ist, kann auch die Festlegung im Mietvertrag als Grundlage herangezogen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um möglichst genaue Angaben und nicht um ca. Maße handelt, wie dies oft der Fall ist.Wenn dagegen die Bauweise aller Nutzeinheiten gleich ist, kann auch die Festlegung im Mietvertrag als Grundlage herangezogen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um möglichst genaue Angaben und nicht um ca. Maße handelt, wie dies oft der Fall ist.

    Wichtig ist, dass für die gesamte Liegenschaft bzw. Nutzergruppe die gleiche Berechnung angewendet wird.

    Sollten Sie die Berechnung nach der beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m² vorziehen, ist zu beachten, dass (entgegen dem genauen Wortlaut der Heizkostenverordnung) nicht nur die beheizten Räume, sondern insgesamt die beheizbare Räume zur Berechnung herangezogen werden. Darunter fallen alle Räume, die von den vorhandenen Heizkörpern direkt und indirekt erfasst werden.

    Dies sind z. B. innenliegende Flure, Dielen, Abstellräume u. ä., die selbst nicht mit Heizkörper ausgestattet sind. Gültigkeit hat diese Regelung sogar für den nach außen abgeschlossenen Wintergarten, wenn dieser durch offen stehen lassen der Zugangstüre Wärme aus der Heizanlage mittelbar erhalten kann.

    Grafik Grundkostenanteile Fläche

    Besonders wichtig ist, dass für die Errechnung der m² die Raumhöhe berücksichtigt wird.

    • Zu 100 % werden alle Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2,00 m gerechnet
    • Zu 50 % werden alle Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1,00 m und 2,00 m gerechnet. In der allgemeinen Handhabung werden Balkone, Loggien, Schwimmbäder u. ä. trotz einer höheren Höhe zu 50 % bewertet
    • Nicht hinzugenommen werden alle Flächen mit einer kleineren Raumhöhe als 1,00 m

    Normalerweise wird für die Verteilung die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m2 verwendet. Dies hat zusätzlich zur einfachen Handhabung den Vorteil, dass Sie diese Maße auch für das Warmwasser anwenden können und sich hierfür zusätzlichen Aufwand ersparen.

  • Schätzungen

    Rechtssichere Schätzungen nach der Heizkostenverordnung

    War eine Wohnung beim normalen Ablesetermin und auch beim Nachtermin nicht zugänglich oder die Ablesung aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich, muss die betreffende Wohnung oder das betreffende Gerät geschätzt werden.

    Wie das zu geschehen hat, regelt § 9a Absatz 1 der Heizkostenverordnung. Hier gibt es drei Ersatzverfahren, wie eine Heizkostenabrechnung auf der Basis bestimmter Kriterien trotzdem verbrauchsabhängig erstellt werden kann. Welches Ersatzverfahren der Gebäudeeigentümer verwendet kann er nach billigem Ermessen festlegen.

    Die Schätzung ist allerdings nur für einen einzigen Abrechnungszeitraum zulässig. Besteht die Ursache für die Schätzung auch noch im Folgejahr, muss nach verbrauchsunabhängig nach Fläche oder umbautem Raum abgerechnet werden. Deswegen hat der Gebäudeeigentümer Sorge zu tragen, dass die Ursache für die Nichtmessung beseitigt wird.

    Diese Ersatzverfahren der Schätzung gibt es:

    • Aufgrund des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen

    Als Vergleich ist beim ersten Ersatzverfahren der Verbrauch des gleichen Mieters in früheren Zeiträumen (Mehrzahl!) heranzuziehen. Normalerweise sind hier die letzten beiden Abrechnung des betreffenden Mieters zu verwenden. Das geht natürlich nur dann, wenn die Ablesung in den letzten beiden Abrechnungsperioden erfolgreich war. Auf der Basis einer früheren Schätzungen kann keine erneute Schätzung erfolgen.

    Die als Grundlage verwendeten Abrechnungszeiträume müssen vergleichbar sein. Sind sie es nicht, muss die Vergleichbarkeit rechnerisch hergestellt werden. Als weitere Möglichkeit die Vergleichbarkeit zu erhöhen, können mehr als die beiden genannten Abrechnungsperioden verwendet werden. Sofern die Daten zu Verfügung stehen beispielsweise Durchschnittswerte der letzten 3 oder noch mehr Jahre.

    Nach der alten Fassung der Heizkostenverordnung bis 31.12.2008 dürfen allerdings keine späteren Abrechnungszeiträume und auch nur vollständige Jahre (12-Monats-Abrechnungen, nicht zwingend Kalenderjahre) verwendet werden. Mit der novellierten Fassung der Heizkostenverordnung dürfen für Abrechnungen, die ab 01.01.2009 beginnen, als Vergleich auch spätere und kürzere Zeiträume verwendet werden.

    Fazit:
    Bei vergleichbarem Nutzer (Kein Mieterwechsel) und vergleichbaren Witterungsverhältnissen sollte dieses Verfahren gewählt werden.


    • Aufgrund des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum

    Erst wenn die oben genannten Umstände nicht vorliegen, sollte das zweite Ersatzverfahren verwendet werden: Der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im gleichen Abrechnungszeitraum. Hier werden Verbräuche anderer Mieter in vergleichbaren Räumen aus demselben Abrechnungszeitraum verwendet.

    Beispiel: Beim Mieter A konnte das Messgerät im Bad nicht abgelesen werden. Es wird ein Durchschnittswert der Verbräuche der Bäder der Wohnungen über und unter der betreffenden Mieter A verwendet. Ist ein Wasserzähler defekt, wird der Durchschnittsderbrauch von Wohnungen mit gleicher Personenzahl angesetzt.

    Fazit: Hat der Mieter gewechselt und die Witterung unterscheidet sich gegenüber den Vorjahren sollte dieses Verfahren angewendet werden.


    • Aufgrund des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe

    Das ist das ungenauste Ersatzverfahren. Auch wenn diese Methode am schnellsten zur Hand ist und nur wenig Recherche braucht, sollte sie nur dann verwendet werden, wenn die beiden oben genannten Möglichkeiten ausscheiden. Hier wird einfach der Durchschnittsverbrauch angesetzt. Der Vermieter muss aber auf Nachfrage die Grundlage seiner Schätzung nennen. Er wird bald in Erklärungsnot kommen, wenn er die beiden erstgenannten Möglichkeiten wegen der einfachen Handhabung außer Acht gelassen hat. Diese dritte Option ist erst für Abrechnungen zulässig, die ab dem 01.01.2009 beginnen. (Gültigkeit der neue Fassung der Heizkostenverordnung)

    Fazit: Bei Ansatz eines Durchschnitts ist der individuelle Bezug nicht mehr vorhanden. Deshalb sollte diese Option nur gewählt werden, wenn die beiden anderen Möglichkeiten nicht anwendbar sind.

     

    Die Grenze von 25 % bei Schätzungen

    Liegt der Anteil der Schätzung über 25 % des vertraglich vereinbarten oder vom Gebäudeeigentümer bestimmten Umlegungsmaßstab, muss die gesamte Liegenschaft verbrauchsunabhängig nach Fläche abgerechnet werden. Die Heizkosten werden dann nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt. Die Warmwasserkosten werden nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Diese Grenze dient dem Schutz der Nutzer, bei denen der Verbrauch korrekt erfasst wurde. Denn, je größer der Schätzanteil ist, um so ungenauer wird auch der übrige nicht geschätzte Anteil.

     

     

    Video: Terminvergabe beim BFW Wärmedienst

     

    Damit es bei Ihnen erst gar nicht zu Schätzungen kommt, erklären wir Ihnen im folgenden Video, wie die Terminvergabe bei uns abläuft

  • Ölreste

    Wie berechnet sich der Verbrauch bei Heizungsanlagen mit Öl?

    Wird eine zentrale Heizungsanlage mit Öl betrieben, wird der Verbrauch durch Gegenüberstellung des Anfangs- und Endstands ermittelt. Wie das genau geht, erfahren Sie in diesem Fachbericht.

    Gemäß § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage auch die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung. Bei gasbetriebenen Anlagen ergeben sich die Kosten aus der Rechnung des Lieferanten. Anders bei ölbetriebenen Anlagen: Hier ergibt sich der Verbrauch aus der Differenz zwischen Anfangsbestand und Zulieferung abzüglich dem Endbestand.

    Eine Schätzung des Ölbestandes, ob zu Beginn oder zum Ende der Heizperiode, ist nicht zulässig. Außerdem sollte der Eigentümer die Feststellung des Restbestandes möglichst mit Zeugen durchführen, da er den gemessenen Stand bei einer eventuellen gerichtlichen Auseinandersetzung beweisen muss. Wenn der Eigentümer den Tank immer genau zum Ende der Heizperiode füllt, entspricht die zugetankte Menge exakt dem Verbrauch. Der Endstand muss dann nicht separat gemessen werden.

    Sehr oft wird der Fehler gemacht, dass für die Kosten des Ölbestands pauschal der jeweils zuletzt bezahlte Preis eingesetzt wird, auch wenn sich der Bestand aus mehreren Lieferungen mit jeweils unterschiedlichen Preisen zusammensetzt.

     Nach dem Grundsatz "First in - First out" wird das "älteste" Öl zuerst verrechnet. Der Preis je Liter für die verschiedenen rechnerisch vorhandenen Lieferungen wird einzeln ermittelt.

    Für Ihre rechtssichere Heiz- und (Warm) Wasserkostenabrechnung haben Sie die Pflicht, alle in den Abrechnungszeitraum fallenden Lieferungen mit Datum, Menge, Einzel- und Gesamtpreis aufzulisten. Ihre Mieter müssen Ihre Aufstellung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.

     

    So gelingt die Berechnung der Ölrestmenge

    Hier können Sie eine Excel-Tabelle herunterladen, mit dem die Berechnung der Ölrestmenge bestens gelingt:

     Excel        OpenOffice

    Bei der Berechnung der Ölrestmenge gibt es zwei unterschiedliche Gegebenheiten:

    • Die Menge, die sich noch im Tank befindet, ist kleiner, als die Menge der letzten Öllieferung
    • Die Menge, die sich noch im Tank befindet, ist größer, als die Menge der letzten Öllieferung

    Beispiel 1: Die Menge, die sich noch im Tank befindet, ist kleiner als die Menge der letzten Öllieferung

    (Abrechnungszeitraum vom 01.01. - 31.12.)

    Ölreste berechnen, Tabelle 1

    Der Preis des Ölrests ist ganz einfach die Menge "Ölrest" multipliziert mit dem "Ölpreis" der letzten (aktuellsten) Lieferung. Weil der Ölrest kleiner ist als die letzte Öllieferung ist der Preis je Liter exakt der, den das Öl bei der letzten Lieferung gekostet hat:

    Ölrest berechnen, Tabelle 2

    Völlig falsch wäre es, am Ende der Heizperiode den Tank zu füllen, und das zugetankte Öl als Verbrauch abzurechnen. Wenn nur eine Lieferung in der Heizperiode erfolgte, kann zwar auf diese Weise der Ölverbrauch ermittelt werden, der Preis ist aber falsch, da ja das Öl der ältesten Lieferung verbraucht wurde.

     

    Beispiel 2: Die Menge, die sich noch im Tank befindet, ist größer, als die Menge der letzten Öllieferung

    (Abrechnungszeitraum vom 01.01. - 31.12.)

    Ölrest berechnen, Tabelle 3

     

    Berechnung des Ölrests:

    Ölrest berechnen, Tabelle 4


     

  • Heizkostenabrechnung bei Mehrfamilienhäusern

    Checklisten: Das müssen Bauherrn bei der Heizkostenabrechnung von Mehrfamilienhäusern beachten

    In Mehrfamilienhäusern muss die Heizkostenabrechnung viele gesetzliche Anforderungen erfüllen. In der Planungsphase von Neubauten können die Weichen für eine rechts-sichere Heizkostenabrechnung leicht und mit wenig Aufwand gestellt werden. Unsere Checkliste hilft Ihnen die Voraussetzungen für Ihre rechtssichere Heizkostenabrechnung zu prüfen:


     Heizmedium korrekt erfassen

    Wird die Heizanlage mit Gas oder Fernwärme betrieben, ist die genaue Messung der Energie kein Problem. Sie bekommen vom Lieferanten eine Rechnung, die Sie direkt für Ihre Heizkostenabrechnung verwenden können. Anders sieht es beispielsweise bei Öl oder Pellets aus. Hier beinhaltet die Rechnung Ihres Energielieferanten nur jeweils am Liefertermin gebrachte Menge. Abrechnen müssen Sie aber die verbrauchte Energie im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

    Empfehlung: Bei einer Ölheizung müssen die Anfangs- und Endbestände zum Abrechnungsturnus generell  festgehalten werden. Hier gilt das Prinzip „First in – First out“. Was zuerst getankt wurde, muss auch zuerst abgerechnet werden. Das Öl, das sich am Ende der Abrechnungsperiode im Tank befindet, muss also messbar sein. Das geht am einfachsten über einen Füllstandsanzeiger.

    Bei Pellets gilt das gleiche wie bei Öl. Auch hier gilt das Prinzip „First in – First out“. Was zuerst gekauft und verbraucht wurde, muss auch zuerst abgerechnet werden. Bei einem Silotank ist das Volumen bekannt und viele Pelletsbrenner haben eine Verbrauchsanzeige. Am besten füllen den Silotank am Ende Ihrer Abrechnungsperiode komplett auf. Das Silotankvolumen abzüglich der zugeführten Menge entspricht dem Verbrauch.

     

     Überall gleiche Erfassungsart

     Oft sind zum überwiegenden Teil normale Heizkörper und für einzelne Wohnungen  Fußbodenheizung vorgesehen. In solchen Fällen sollen meist für die Heizkörper Heizkostenverteiler und für die Fußbodenheizungen Wärmemengenzähler eingesetzt werden.

    Für eine ordnungsgemäße Abrechnung müssen alle Nutzergruppen (1. Nutzergruppe = alle Wohnungen mit Heizkörpern, 2. Nutzergruppe = alle Wohnungen mit Fußbodenheizung) vergleichbare Daten liefern. Das bedeutet, dass für jede Nutzgruppe eine Vorerfassung mit Wärmemengenzähler benötigt wird. Eine Differenzberechnung über einen Gesamt-Wärmemengenzähler abzgl. der Wärmemengenzähler der Wohnungen mit Fußbodenheizung ist nicht zulässig.

    Das ist zu tun: Lassen Sie vom Heizungsbauer entsprechende Passstücke für den Heizkreis Heizkörper und für den Heizkreis Fußbodenheizungen vorsehen. Wir bestücken dann die Messtrecken mit Wärmemengenzählern für eine rechtssichere Heizkostenabrechnung.


     Nur neu geeichte Wasser- und Wärmemengenzähler einsetzen

    Das Eichgesetz schreibt vor, dass Geräte zur Bestimmung der thermischen Energie (Wärmemengenzähler) und der Durchflussmenge von Flüssigkeiten (Wasserzähler) geeicht sein müssen, wenn sie im geschäftlichen Verkehr, also für Heiz- und Wasserkostenabrechnungen verwendet werden.

    Achten Sie darauf, neu geeichte Messgeräte zu erhalten. Für die Eichdauer zählt nicht das Einbaudatum, sondern der Eichstempel der auf dem Messgerät steht.

     

     Wärmemengenzähler für Warmwasser

    Für die Messung der Energiemenge für Warmwasser muss ein Wärmezähler eingesetzt werden. (Heizkostenverordnung § 9 Absatz 3: Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist mit einem Wärmezähler zu messen.)

    Dass das Warmwasser in den Wohnungen mit Warmwasserzählern erfasst wird, genügt zur Ermittlung der anteiligen Warmwasserenergie nicht. Wir empfehlen generell einen zusätzlichen  Wärmemengenzähler zur Messung der Energiemenge für Heizung zu verwenden. Dieser Wärmemengenzähler muss in den Heizkreis Heizung (ohne Warmwasser!) eingebaut werden. Nur so kann die Verteilung zwischen Heizung und Warmwasser korrekt erfolgen. Vorgeschrieben ist der Wärmemengenzähler für Heizung nach der Heizkostenverordnung allerdings nicht.

    Tipp: Lassen Sie den Wärmemengenzähler für die Energiemenge Warmwasser nach der Leistung der Speicherladepumpe auslegen. So können auch Leistungsspitzen der Pumpe korrekt erfasst werden. Verwenden Sie einen Ultraschall-Wärmemengenzähler. Nur dieser kann die vielen Ein- und Ausschaltzyklen der Speicherladepumpe wirklich korrekt erfassen.

    Bei Hygiene-Systemspeichern, Kombispeichern usw. kann nicht immer ein Wärmemengenzähler eingesetzt werden. Bitte rufen Sie uns in einem solchen Fall an. Wir haben für solche Fälle geschulte Fachleute, die auch dafür Lösungen und Abrechnungsverfahren parat haben.

     

     Mit Wärmemengenzählern korrekt und rechtssicher messen

    Neuinstallationen von MID-Wärmemengenzähler (das ist die Regel) dürfen im Wohnungsbereich bis DN 25 (= 1“ bis einschließlich Qp 6,0 m³/h) nur noch direkttauchend eingesetzt werden. Dabei müssen die Bauart des Wärmemengenzählers und die Fühleraufnahme zusammenpassen. Dafür gibt es komplette Einbausets mit Kugelhähnen vor und nach dem Wärmemengenzähler und für den Vorlauf mit integrierter Fühleraufnahme zur Direktmessung.

    Empfehlung: Verwenden Sie Komplett-Einbausets mit Kugelhähnen vor und nach dem Wärmemengenzähler/Pass-Stück und für den Vorlauf mit integrierter Fühleraufnahme zur Direktmessung.

     

     Rauchwarnmelder einbauen lassen

    Nach der Landesbauordnung für Baden-Württemberg müssen alle Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, sowie Rettungswege von solchen Räumen in derselben Nutzungseinheit, jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein. Das sind typischerweise Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure.

    So geht’s am einfachsten: Mit dem Rauchwarnmelder-Service von BFW sind Sie auf der sicheren Seite: Wir übernehmen für Sie den fachgerechten Einbau durch geschulte Montageprofis nach der DIN 14676.


  • Grundkosten

    Das gilt für die Grundkosten

    Jede Heizungsanlagen verursacht feste Kosten, die unabhängig vom individuellen Verbrauch entstehen. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie hier.

    Rechtliche Grundlagen

    Heizkostenverordnung § 7 Absatz 1: Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. 

    Mit der neuen Heizkostenverordnung (seit 01.01.2009) wurden folgende Sätze hinzugefügt:
    In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBL. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeversorgung überwiegend ungedämmt sind, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.

    Heizkostenverordnung § 8 Absatz 1: Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 von Hundert, höchstens 70 von Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

     

    Warum werden Grund- und Verbrauchskosten getrennt?

    Jede Heizungsanlage verursacht feste Kosten, die unabhängig vom individuellen Verbrauch entstehen:

    • Wärmeverluste in den Rohrleitungen, besonders Zirkulationsleitungen. Diese haben die Aufgabe, Ihnen jederzeit Warmwasser zur Verfügung zu stellen.
    • Verluste bei der Umwandlung des Brennstoffes (Öl, Gas) in Wärme. Sie können je nach Heizanlage bis zu 25% und mehr betragen. Diese Verluste bleiben gleich, egal, ob Sie oder andere Bewohner Energie in Form von Heizungswärme oder Warmwasser verbrauchen.
    • Kosten für die Wartung, Pflege und Überprüfung der Heizanlage, z. B. Immissionsmessung, Kessel- und Brennerreinigung.
    • Kosten für die Erfassung des individuellen Verbrauchs, z. B. Kosten der Wärmedienstunternehmen und unter gewissen Umständen auch Kosten für Messtechnik.

     

    Wie werden Grundkosten richtig festgelegt?

    Der Verordnungsgeber lässt durch den Rahmen von mindestens 30 % und maximal 50 % Festkosten einen Handlungsspielraum für Kosten die nicht verbrauchsabhängig entstehen. Dieser sollte je nach Beschaffenheit des Gebäudes und der Heizanlage gewählt werden.

    Wenn ein Gebäude nur nach Verbrauch abgerechnet würde, hätten die Mieter Vorteile, die Ihre Wohnung nur selten nutzen. Sie genießen aber die gleichen Vorteile wie die Mieter, die ihre Wohnung ständig nutzen und durch ihre Anwesenheit einen Großteil der Kosten tragen würden, nämlich die ständige Bereitschaft der Heizanlage Heizung quasi auf Knopfdruck zu liefern.

    Ein weiterer Punkt betrifft die Lage der einzelnen Wohnungen. Eine Wohnung direkt über der kalten Garage benötigt mehr Heizung als Räume, die von oben und unten von anderen warmen Wohnungen umgeben sind. Auch große Fensterfronten oder ein schlecht isoliertes Dach verursachen höhere Kosten. Um einen Mittelweg zwischen Sparanreiz und Gerechtigkeit zu finden wurden die genannten Prozentsätze vorgegeben.

    Die bis 31.12.2008 geltende Wahlfreiheit des Gebäudeeigentümers bei der Festlegung des Abrechnungsmaßstabs wird eingeschränkt. Künftig gilt für öl- oder gasversorgte Gebäude, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend gedämmt sind, ein Verteilungsschlüssel von 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten. Für den Gebäudeeigentümer wird es in der Praxis speziell bei vor 1994 errichteten Gebäuden schwierig sein, den korrekten Abrechnungsmaßstab festzulegen. In solchen Fällen empfehlen wir Ihnen, einen Architekten oder Energieberater zu Rate zu ziehen, um zukünftig nicht dem Risiko von Kürzungsrechten wegen eines falsch gewählten Abrechnungsschlüssels ausgesetzt zu sein.

    Grundkosten Heizkosten

     

    In § 7 Absatz 1, Satz 2 wird beschrieben, wie der Anteil verteilt werden muss, der verbrauchsunabhängig abgerechnet wird. Folgende Grundkostenarten stehen zur Auswahl:

    • Die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m².
    • Der gesamte umbauter Raum in m³.
    • Die beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m².
    • Der beheizte umbaute Raum in m³.

    Wenn sich im Haus unterschiedliche Raumhöhen vorfinden, beispielsweise wegen eines Geschäftes mit einer Raumhöhe von 3 Metern und Wohnungen mit nur 2,40 Metern, ist für den Bereich der Heizung eine Berechnung nach umbautem Raum also in m³ vorzuziehen. Damit werden Sie den unterschiedlichen Rauminhalten am besten gerecht. Bei gewerblich genutztem Raum ist außerdem zu beachten, dass der Nutzraum und nicht der Wohnraum der Liegenschaft ermittelt wird.

    Wenn dagegen die Bauweise aller Nutzeinheiten gleich ist, kann auch die Festlegung im Mietvertrag als Grundlage herangezogen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um möglichst genaue Angaben und nicht um ca. Maße handelt, wie dies oft der Fall ist.

    Wichtig ist, dass für die gesamte Liegenschaft bzw. Nutzergruppe die gleiche Berechnung angewendet wird. Sollten Sie die Berechnung nach der beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m² vorziehen, ist zu beachten, dass nicht nur die beheizten Räume, sondern insgesamt die beheizbare Räume zur Berechnung herangezogen werden. Darunter fallen alle Räume, die von den vorhandenen Heizkörpern direkt und indirekt erfasst werden.

    Dies sind z. B. innenliegende Flure, Dielen, Abstellräume u. ä., die selbst nicht mit Heizkörper ausgestattet sind. Gültigkeit hat diese Regelung sogar für den nach außen abgeschlossenen Wintergarten, wenn dieser durch offen stehen lassen der Zugangstüre Wärme aus der Heizanlage mittelbar erhalten kann. Ob einzelne Wohnungen leer stehen ist für die Beachtung der Grundkosten unerheblich. Der Gebäudeeigentümer darf für leer stehende Wohnungen die Grundkosten nicht mit der Begründung unbeachtet lassen, dass dort keine Wärme entnommen wird. Das Risiko des Leerstands liegt beim Vermieter.

     

    Was gilt für abweichende Vereinbarungen?

    Gemäß § 10 der Heizkostenverordnung können auch höhere Anteile vereinbart werden:

    "Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt".

    Sie bewegen sich mit verbrauchsabhängigen Anteilen von über 70 % jedoch auf "dünnem Eis". Grundsätzlich müssen Sie beachten, dass die Wahl nach billigem Ermessen erfolgt. Sie sollten eine solche Vereinbarung also nur dann treffen, wenn das Gebäude dies zulässt. Dazu gehört eine ausgezeichnete Wärmedämmung des gesamten Hauses. Weiterhin sollten die Wohnungen keine all zu große Verbrauchsspreizung aufweisen. In jedem Fall ist für eine Überschreitung der Regelsätze eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung erforderlich. In der Regel geschieht dies im Mietvertrag. 

    Doch Vorsicht! 
    Um hierbei nicht in die Falle des § 3 und 9 des AGB-Gesetzes (Überraschende Klausel und grobe Benachteiligung) zu tappen, empfiehlt es sich, diesen Teil des Vertrags besonders hervorzuheben und ausführlich zu erläutern. Hierbei sollten sie möglichst alle Aspekte einer solchen Vereinbarung aufzeigen. Weiterhin ist die Zustimmung aller beteiligten Bewohner erforderlich, um nicht einzelnen Mietern gegen ihren Willen einen eventuellen Nachteil aufzubürden.

    Ein Beispiel:
    In Ihrem Haus wohnt im ersten Stock der junge Geschäftsmann Herr Spar, der regelmäßig den ganzen Winter über in Florida verweilt. Während dieser Zeit stellt er alle Thermostatventile auf Frostschutz.

    Während dieser Zeit benötigt Herr Spar keinerlei Heizung, da seine Wohnung durch die über und unter ihm gelegenen Wohnungen auch bei eisigem Frost nicht ganz auskühlt. Dafür müssen die beiden anliegenden Bewohner um so mehr heizen. Man spricht von "Wärmeklau" über die anliegenden Wände, Decken oder Fußböden.

    Herr Spar hat den Nutzen einer nicht gänzlich auskühlenden Wohnung. Dies beinhaltet beispielsweise auch den Schutz kälteempfindlicher Elektrogeräte, Blumen oder ähnlichem. Weiterhin steht die Heizung und Warmwasser in der Zirkulationsleitung ständig bereit, z. B für den Fall, dass Herr Spar überraschend nach Deutschland zurückkehrt. In der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung hat er aber je nach vereinbartem Verteilerschlüssel jedoch nur sehr wenig oder gar keine Kosten. Eine solche Konstellation wird über kurz oder lang zu Ärger im Haus führen.


    Können Anteile verändert werden?

    Für eine Änderung des Verteilerschlüssel müssen sachgerechte Gründe vorliegen. Der Vermieter darf Änderungen nicht beliebig vornehmen. Die Änderung kann sachgerecht sein, wenn sich der bisherige Verteilerschlüssel als nicht zweckmäßig oder grob ungerecht herausstellt.

    Nach der neuen Heizkostenverordnung (ab 01.01.2009) ist eine Änderung jederzeit (lt. § 6 Abs. 4 der Heizkostenverordnung) möglich, wenn einer der folgenden Gründe vorhanden ist: 

    • Einführung einer Vorerfassung
    • Bauliche Veränderungen zur Einsparung von Heizenergie
    • Andere sachgerechte Gründe.

     

    Vorerfassung:

    In einer Liegenschaft hat es Geschäften und Wohnungen. Die Gewerbe werden mit Wärmemengenzählern, die Wohnungen mit Heizkostenverteilern gemessen. In diesem Fall müssen 2 Nutzergruppen gebildet werden: 1. Gruppe: Gewerbe, 2. Gruppe: Wohnungen. jede Gruppen ist mit einem Gesamtwärmezähler zu erfassen. Wird eine solche Nutzergruppentrennung neu eingeführt, können die Grund- und Verbrauchsanteile geändert werden. Auch separat für jede Gruppe!

     

    Bauliche Veränderungen:

    Bauliche Maßnahmen, die eine erhebliche Einsparung von Energie bewirken, können ebenfalls dazu führen, dass der Verteilerschlüssel geändert werden muss. Z. B. wenn auf eine Niedrigenergieheizung umgestellt wird, sollte der Grundkostenanteil erhöht werden, weil weniger über die Messgeräte erfasst wird.

     

    Sachgerechte Gründe:

    Leider schweigt sich die Heizkostenverordnung selbst und auch die Begründung zur Verordnung zum Thema "Sachgerechte Gründe" aus. Sicher zählen dazu bauliche Veränderungen, wie eine neue Heizungsanlage oder die umfassende Dämmung eines Gebäudes. Auch ein Beschluss der WEG den Verteilerschlüssel zu ändern dürfte ein sachgerechter Grund sein.

    Eine Abänderung des Verteilermaßstabs kann immer nur für zukünftige Abrechnungszeiträume erfolgen. Die Absicht, den Verteilerschlüssel zu ändern, muss der Vermieter gegenüber allen Mietern schriftlich und am Besten mit Angabe und Erläuterungen der Gründe bekannt geben. Dem Bewohner soll so die Möglichkeit gegeben werden, sein Heizverhalten an die neuen Gegebenheiten anzupassen.

     

    Zwangsweise Änderung durch die Heizkostenverordnung:

    Bei diesen Voraussetzungen müssen sie die Grundkosten auf 30 % und die Verbrauchskosten auf 70 % festlegen:
    (Siehe auch obige Grafik - Beurteilungsschema)

    • Das Gebäude wird mit Öl oder Gas beheizt
    • Das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 ist nicht erfüllt
    • Freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt

    Das gilt für Abrechnungen, die ab 01.01.2009 beginnen. Weil die Änderung durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben ist, entfällt die Mitteilungspflicht an die Bewohner. Trotzdem ist es sinnvoll, die Bewohner darüber zu informieren. So vermeiden Sie Rückfragen zur Abrechnung.