Zur Wahl der Anteile von Grund- und Verbrauchskosten in der Heizkostenabrechnung.

Bei der Festsetzung des Verteilungsschlüssels zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung (Verhältnis Festkosten zu den Verbrauchskosten in der Heizkostenabrechnung) muss der Gebäudeeigentümer (auch) den baulichen Zustand des Gebäudes mit dem jeweiligen Energiebedarf der Wohnungen berücksichtigen.

Urteil vom 22.03.2000 des Amtsgerichts Saarburg AZ: 5 C 284/99

 

Konsequenzen für die Praxis

Der Vermieter muss (wie sich dies schon aus § 315 BGB ergibt) die Anteile von Grund- und Verbrauchskosten nach billigem Ermessen festlegen. Dies bedeutet konkret, dass er die baulichen Gegebenheiten der betreffenden Liegenschaft und der sich darin befindlichen Wohnungen berücksichtigen muss.

Befinden sich Wohnungen in der Anlage, die Aufgrund der baulichen Gegebenheiten einen erheblich höheren Wärmebedarf gegenüber den anderen Wohnungen haben, sollten Sie die Grundkosten höher berücksichtigen.

In neuen Häusern mit guter Wärmedämmung und geringen Verbrauchsspreizungen können Sie die Grundkosten bis auf 30 % reduzieren.

Weitere umfangreiche Informationen zu diesem Thema finden Sie im Fachbeitrag Grund- und Verbrauchskosten in der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung.

 

Sachverhalt (Originaltext)

Der Kläger fordert von den Beklagten Nachzahlung von Mietnebenkosten.

Der Kläger kaufte 1996 das Anwesen in dem sich die von den Beklagten angemietete Wohnung befindet. Die Heizungsanlage des Hauses war 1996 / 1997 teilweise erneuert worden, der Brenner wurde ausgetauscht. Der übrige Teil der Heizungsanlage stammt etwa aus dem Jahre 1976. Die Anmietung durch die Beklagten erfolgte 1997. Der Einzug erfolgte am 15.04.1997.

Der Verbrauch der Beklagten hinsichtlich der Heizanlage betrug im Jahre 1998 laut Messgerät 24140 Einheiten, der Verbrauch der Mieter im gleichen Haus im gleichen Zeitraum nur 5867 Einheiten. Die Wohnung der Beklagten hat eine Größe von 160 m² während die Wohnung der Mieter nur 109 m² groß ist. Die Beklagten bewohnen die Wohnung mit ihren drei Kindern, während die Mieter ihre Wohnung allein bewohnen. Auf Wunsch der Beklagten wurde die Nachtabsenkung abgeschaltet.

Die Abrechnungsfirma erstellte die Nebenkostenabrechnung. Eingestellt wurden die Heizkosten und Hausnebenkosten, diese Kosten wurden dann mit den Vorauszahlungen der Mieter verrechnet. Die Verteilung der Heizkosten erfolgte in der Weise, dass 30 % nach Nutzfläche und 70 % nach dem Verbrauch verteilt wurden.

Der geforderte Nachzahlungsbetrag für 1998 wurde von den Beklagten nicht gezahlt.

Der Kläger trägt vor:

Die Nebenkostenabrechnung für 1998 sei zutreffend, insbesondere sei es seitens der Beklagten unrichtig, als Vergleichsmaßstab für den Heizungsverbrauch im Jahre 1998 den für das Jahr 1997 anzunehmen, da 1997 nur eine zweieinhalbmonatige Heizperiode, nämlich die Zeit von Mitte Oktober bis Dezember in den Abrechnungszeitraum gefallen sei, da die beklagten erst zum 15.04.1997 eingezogen seien. Der erhöhte Verbrauch der Beklagten ergebe sich aus ihren Heizgewohnheiten und der höheren Personenzahl in ihrer Wohnung. Die Verbrauchsmessgeräte arbeiten korrekt und seien auch durch den Mitarbeiter der Abrechnungsfirma korrekt abgelesen worden. Im übrigen hätten die Beklagten keine Neubauwohnung, sondern eine Altbauwohnung angemietet, so dass sie nicht Isolierungen wie nach dem heutigen Stand der Technik verlangen könnten.

Bei den Kosten für die Gaslieferungen handele es sich um diejenigen, die der Kläger eingekauft habe.

Der Kläger lies die Beklagten über seinen Prozessvertreter mit Schreiben vom 13.04.1999 auffordern, den Nachzahlungsbetrag bis zum 23.04.1999 zu erbringen.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 3049,01 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 23.04.1999 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen dazu vor:

Die Nebenkostenabrechnung sei nicht korrekt. Die Heizkosten aus dem Jahre 1998 seien viel zu hoch und insgesamt nicht nachvollziehbar. Es sei davon auszugehen, dass die Heizkostenverteiler weiter gelaufen seinen und so die Werte von 1997 und 1998 addiert worden seien. Außerdem seien die Werte für 1998 erst am 30.01.1999 abgelesen worden, was unstreitig ist, so dass die Heizkostenabrechnung falsch sei. Es könne nicht sein, dass die Beklagten in ihrer Wohnung 24140 Einheiten verbraucht hätten und die Mieter nur 5867 Einheiten, wobei sie, die Beklagten, sehr sparsam mit Heizenergie umgehen würden.

Der Verbrauch von 6386,6 m³ Flüssiggas sei nicht nachvollziehbar.

Das Gericht erhob Beweis durch die uneidliche Vernehmung des Zeugen am 06.10.1999, durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen und durch Einholung eines mündlichen Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen.

Der Kläger ist der Ansicht, dass der Sachverständige seinen Gutachtenauftrag überschritten habe, wenn er Feststellung über die Frage der Verbrauchsgerätetauglichkeit und eventuellen Fehlerhaftigkeit hinaus trifft. Die Feststellung des Gutachters, dass die angeblich mangelhafte Wärmedämmung für den erhöhten Verbrauch entscheidend sei, gehe über den Gutachtenauftrag hinaus. Zudem seinen dem Gutachter Fehler in der Sachverhaltsermittlung unterlaufen, wenn er feststelle, dass eine Heizungsmodernisierung stattgefunden habe. Es sei nur 1996 ein neuer Brenner eingebaut worden, der Rest der Anlage stamme ungefähr aus dem Jahre 1976, deshalb gelte die Heizkostenverordnung auch nicht für diese Anlage. Im übrigen sein die mangelhafte Isolierung auch schon Stand der Dinge zum Zeitpunkt der Vermietung gewesen, dies hätte der Gutachter berücksichtigen müssen.

 

Entscheidungsgründe (Originaltext der richterlichen Begründung)

Die zulässige Klage ist zu Zeit unbegründet.

1) Der geltend gemachte Anspruch ist noch nicht fällig. Der im vorliegenden Fall vom Vermieter gewählte Umlegungsmaßstab erfüllt nach Auffassung des Gerichts die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung nicht, daher ist der möglicherweise vorliegende Anspruch auf Nebenkostennachzahlung jedenfalls jetzt noch nicht fällig. Ein Anspruch auf Nebenkostennachzahlung wird erst dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Rechnung (Heizkostenabrechnung, bzw. Nebenkostenabrechnung Anm. des Autors) vorlegt, d. h. die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar und nachprüfbar sein, § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (Staudinger-Emmerich, 13. Aufl. , §§ 535, 536 Rn 129). Ordnungsmäßigkeit der Rechnung (Heizkostenabrechnung, bzw. Nebenkostenabrechnung Anm. des Autors) bedeutet unter anderem auch, dass der vom Vermieter gewählte Umlegungsmaßstab bei den verbrauchsabhängigen Kosten der Billigkeit entsprechen muss (vgl. Michael J. Schmidt, Handbuch der Mietnebenkosten, 3. Aufl., Rn 5068 b)

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sieht es das Gericht als erwiesen an, dass der von Kläger gewählte Verteilungsmaßstab für die Heizkosten unrichtig ist. Das Gericht stützt sich hinsichtlich der Frage der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung auf das Gutachten und das mündliche Ergänzungsgutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mietneben- und Betriebskosten für Grundstücke und Gebäude. Nach dem Ergebnis der Gutachtens liegt ein Verstoß seitens des Klägers gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vor. Der Verteilungsmaßstab hinsichtlich der Heizkosten hätte nach dem Ergebnis des Gutachtens anders erfolgen müssen. Die Wohnung der Beklagten benötigt wegen des baulichen Zustands des Gebäudes deutlich mehr Energie zu Beheizung der Wohnung mit einer angemessenen Temperatur als die Wohnung der Mieter. Das Gericht sieht es als erwiesen an, dass die Wohnung der Mieter schon durch Abstrahlungsverluste der Heizung in erheblichem Umfang beheizt wird. Dies bezahlen die Beklagten letztlich mit, da sie ihre Wohnung um eine vergleichbare Temperatur zu erreichen, stärker aufheizen müssen, was zu einem erhöhten Verbrauch führt. Eine Verteilung der Heizkosten zu 30 % nach der Nutzfläche und zu 70 % nach dem Verbrauch ist daher nach dem Ergebnis des Gutachtens unzulässig. Der Vermieter hätte die Nutzfläche verstärkt berücksichtigen müssen, eine zu starke Berücksichtigung des Verbrauchs benachteiligt die Beklagten unangemessen.

Die Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen hinsichtlich der Frage des erhöhten Energieaufwandes der Beklagten erschien dem Gericht überzeugend, so dass es sich die Ausführungen ohne Abstriche zu eigen macht. Anhaltspunkte dafür, dass der Gutachter von unzutreffenden Anknüpfungstatsachen ausgeht oder sein Gutachten fachlich falsch sei, liegen dem Gericht nicht vor.

Die Rügen des Klägers hinsichtlich des Gutachtens sind nicht durchschlagend. Der Sachverständige hat seinen Gutachtenauftrag nicht überschritten. Der Sachverständige war nicht nur mit der Frage beauftragt worden, die Frage der Verbrauchsgerätetauglichkeit und deren eventuellen Fehlerhaftigkeit zu überprüfen, insoweit wird auf den Beweisbeschluss vom 06.10.1999 des Amtsgerichts Saarburg in der Sache 58 C 284/99 verwiesen. Dass der Gutachter die Mangelhafte Wärmedämmung für den Verbrauch verantwortlich macht, geht nicht über den Gutachtenauftrag hinaus, da ausweislich des Beweisbeschlusses - s. o. - der Gutachter zu der Frage Stellung nehmen sollte, ob die Heizkostenabrechnung der Abrechnungsfirma fehlerhaft ist. Zu einer Heizkostenabrechnung gehört auch die Richtigkeit des gewählten Umlegungsmaßstabes. Zu der Frage, ob der gewählte Umlegungsmaßstab richtig ist, gehört auch die Frage, ob das Verhältnis zwischen Verbrauchsanteil und Nutzflächenanteil richtig gewählt wurde. Dazu muss aber geklärt werden, ob aufgrund von baulichen Gegebenheiten ein erhöhter Verbrauch vorliegt. Liegt dann ein erhöhter Verbrauch vor, so muss dies bei der Gewichtung der oben mitgeteilten Parameter berücksichtigt werden. Hinsichtlich der weiteren Beanstandungen des Klägers im Schriftsatz vom 10.01.2000 kann auf das mündliche Ergänzungsgutachten des Sachverständigen vom 08.03.2000 verwiesen werden, die dortigen Ausführungen hält das Gericht aus den oben dargelegten Gründen ebenfalls für überzeugend und zutreffend. Insbesondere spielt die Frage , wann genau die Heizungsanlage installiert wurde, keine entscheidende Rolle, da das Ergebnis des Gutachtens auch dann gleich bleibt, wenn man es auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und nicht auf die Heizungsanlagenverordnung stützt (vgl. insoweit die Ausführungen des Sachverständigen im mündlichen Ergänzungsgutachten), da der Kläger als Vermieter jedenfalls berücksichtigen muss, dass aufgrund der baulichen Situation die Beklagten einen höheren Verbrauch haben.

Der Umstand, dass die Beklagten ihre angemietete Wohnung mit fünf Personen und die Mieter ihre angemietete Wohnung nur mit zwei Personen bewohnen, ändert nichts an der Fehlerhaftigkeit der Abrechnung, da der Verbrauch weiterhin ein Kriterium zur Verteilung der Heizkosten bleiben wird, jedoch der Umstand, dass der bauliche Zustand des Hauses die Beklagten zu einem höheren Verbrauch zwingt, Berücksichtigung finden muss. Gleiches gilt für die Abschaltung der Nachtabsenkung.

Dass die Beklagten den jetzigen Zustand der Wohnung auch schon bei Einzug vorfanden, entbindet den Vermieter nicht davon, bei der Gewichtung der Parameter "Nutzfläche" und "Verbrauch" den Verbrauch aus Gründen der Billigkeit im Vergleich zum Parameter "Nutzfläche" geringer zu gewichten. Dass die Beklagten möglicherweise eine Modernisierung nicht verlangen können, ist eine ganz andere Frage, die hier nicht entschieden werden muss.

2) Das Gericht sieht es aufgrund der Beweisaufnahme als erwiesen an, dass die Verbrauchserfassungsgeräte korrekt arbeiten und dass sie auch korrekt abgelesen wurden. Dies ergibt sich aus der Aussage des Zeugen und den Feststellungen des Sachverständigen. Zweifel an der Richtigkeit der Aussage bzw. den Feststellungen des sachverständigen bestehen nicht. Die Aussage des Zeugen ist in sich widerspruchsfrei und logisch. Die Feststellungen des Sachverständigen zu diesem Punkt sind ebenfalls logisch und nachvollziehbar.

3) Die Kosten für die Gaslieferungen sind durch die Belege hinreichend nachgewiesen, worauf es für die Entscheidung des Rechtsstreits jedoch aus den dargelegten Gründen nicht ankommt.