Zum Thema Differenzen zwischen der Summe der Wohnungszähler gegenüber dem Hausgesamtwasserzähler.

Verwendet der Vermieter Nebenzähler zur Feststellung des Wasserverbrauchs in den Wohnungen des Gebäudes, so ist grundsätzlich die dort abgelesene Wassermenge zu den Kosten der Lieferung durch das Versorgungsunternehmen ggf. einschließlich der Entwässerungskosten in die Betriebskostenabrechnung einzustellen.

Urteil vom 14.01.2000 des Amtsgerichts Ibbenbüren, Aktenzeichen: 3 C 374/99

 

Konsequenzen

Der Begründung kann nicht gefolgt werden, da das Gericht fundamentale Gegebenheiten und nach geltendem Recht zulässige Positionen gar nicht anspricht und völlig außen vorlässt.

Kaltwasserzähler haben eine zulässige Messdifferenz von + / - 4 % im oberen Bereich und + / - 10 % im unteren Bereich. Warmwasserzählern + / - 6 % im oberen Bereich und + / - 10 % im unteren Bereich! Da Wohnungszähler bedingt durch ihre Bauart immer etwas ungenauer als Hauswasserzähler sind, müssen sich fast zwangsläufig Differenzen ergeben.

Selbst diese zulässigen Ungenauigkeiten hat das Gericht nicht einmal angesprochen. Es hat den Anschein, dass sich das Gericht nicht einmal die Mühe gemacht hat, die tatsächliche Differenz auszurechnen. Zumindest wird eine solche Rechnung in der Begründung nicht geführt.

Die Sätze: (Der Verbrauch) "...ist mit den tatsächlich angefallenen Einheitspreisen für Wasser und Abwasser zu multiplizieren. Daraus ergeben sich zwanglos die von den Klägern geschuldeten Geldbeträge" widerspricht den technischen und tatsächlichen Gegebenheiten jeder Abrechnung, die auf Wasser- oder Wärmemengenzählern basiert. Das Gericht hat Nebenkosten außer acht gelassen, die nach geltendem Recht! umgelegt werden dürfen. Hierzu gehören Grundgebühren, Mietkosten für Zähler, Kosten für die Berechnung und Aufteilung, Kosten einer Wasserversorgungs- und Aufbereitungsanlage und deren Aufbereitungsstoffe. Schon diese Nebenkosten führen dazu, dass sich der Preis je Kubikmeter von den tatsächlichen Kosten unterscheiden muss.

In der Rechtsprechung wird üblicherweise davon ausgegangen, dass eine Messdifferenz von bis ca. 20 % als zulässig anzusehen ist. Diese Differenz darf auf den Preis je Kubikmeter aufgeschlagen werden. Höhere Messdifferenzen sind allerdings problematisch, da hier der Verdacht nahe liegt, dass entweder Entnahmestellen nicht erfasst wurden oder Wasser im Leitungsnetz verloren geht. Beides liegt im Bereich des Vermieters - eine Umlage solcher hohen, ungeklärten Verbräuche auf die Mieter ist unzulässig. In einem solchen Fall können ausschließlich die vom Versorgungsträger in Rechnung gestellten Kosten zuzüglich Nebenkosten je Kubikmeter und nicht die Rechnungssumme zuzüglich Nebenkosten umgelegt werden - den Rest muss der Vermieter tragen.

Der Fachbericht Differenzen bei Wasser- und Wärmezählern geht genauer auf die Ursachen der Zählerdifferenzen ein und zeigt Lösungsmöglichkeiten auf.

 

Darum geht es

Der Verbrauch des Wassers des betreffenden Mieters wurde durch übliche Wohnungswasserzähler erfasst, abgelesen und in der Abrechnung verrechnet. Da es im Vergleich zwischen Hauptwasserzähler (Stadtzähler) und der Summe der Wohnungswasserzähler immer Differenzen gibt (Siehe auch Fachbericht Differenzen bei Wasser- und Wärmezählern), wurden diese anteilig auch auf den betreffenden Mieter umgelegt und abgerechnet. Der Mieter ist der Meinung, der abgelesene Verbrauch müsse ausschließlich mit dem Lieferpreis inklusive Abwasser je Kubikmeter in seiner Abrechnung verrechnet werden.

 

Entscheidungsgründe

Originaltext der richterlichen Begründung:

Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung überzahlter Mietnebenkosten für das Jahr 1998 in Höhe von: XX,XX DM.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass für die Wohnung der Kläger durch den ihnen zugeordneten Nebenzähler ein Wasserverbrauch von XX,XX Kubikmeter registriert wurde. Entsprechend hat die Beklagte die von den Klägern zu tragende Kosten für Wasser und Abwasser zutreffend auf der Grundlage dieses Verbrauchs berechnet.

Weiter ist unstreitig, dass die Beklagte in dem Abrechnungszeitraum für einen Kubikmeter Wasser 2,165 DM, für einen Kubikmeter Abwasser 4,80 DM an den Versorgungsträger zu zahlen hatte. Dennoch stellte sie den Klägern - gerundet - 3,42 DM bzw. 8,84 DM in Rechnung. Dies begründet sie damit, dass die durch sämtliche Nebenzähler des Hauses gemessenen Verbrauchsmengen nur 491,04 Kubikmeter betragen hätten, die tatsächlich verbrauchte Gesamtmenge sich beim Wasser aber auf 776,0 Kubikmeter, beim Abwasser auf 904,0 Kubikmeter belaufen habe. Dies nimmt sie zum Anlass, die ihr dadurch entstandenen Mehrkosten auf die in den Abrechnungen mit den Mietern berücksichtigten Verbrauchspreise aufzuschlagen, um so mit den nach ihrer Behauptung verbrauchten, von den einzelnen Nebenzählern aber nicht erfassten Mengen zu belasten.

Diese Abrechnungsmethode der Beklagten ist vertragswidrig. Die Mieter sind Verpflichtet, die ihrem individuellen Wasserverbrauch entsprechenden Kosten zu tragen. Die Verbrauchsmenge hat die Beklagte nachzuweisen, was durch die von ihr zu Verfügung gestellten Nebenzähler geschieht, deren Anzeige durch die Kläger auch akzeptiert wird. Damit steht der Verbrauch der Kläger fest. Er ist mit den tatsächlich angefallenen Einheitspreisen für Wasser und Abwasser zu multiplizieren. Daraus ergeben sich zwanglos die von den Klägern geschuldeten Geldbeträge.

Die Erhöhung der Einheitspreise stellt sich als der Versuch dar, den im einzelnen nicht erfassten Verbrauch des gesamten Hauses auf die Mieter umzulegen und dem einzelnen Mieter damit einen Verbrauch zuzuordnen, der ihm individuell gar nicht nachzuweisen und für ihn auch nicht nachvollziehbar ist. Weder für die Kläger noch für das Gericht im vorliegenden Rechtsstreit ist ersichtlich, woraus der für das ganze Haus - angeblich - gemessene Mehrverbrauch resultiert. Unabhängig von seinem Grund ist er aber eindeutig dem Verantwortungsbereich der Beklagten zuzuordnen. Es mag sich um Fehler eines oder mehrerer Zähler handeln, um Undichtigkeiten im Leitungssystem, von der Beklagten nicht berücksichtige Wasserentnahmestellen oder auch um Ablesefehler: Keine der möglichen Ursachen liegt im Bereich der Kläger; so dass sie auch nicht zur Bezahlung dieser Mehrmengen herangezogen werden können.

Anders wäre es, wenn es sich um klar definierten Allgemeinverbrauch handelte, der verifizierbar und durch eindeutige vertragliche Abrede auf die Mieter umgelegt wäre. So liegt der Fall hier aber nicht.

Unter diesen Umständen durfte die Beklagte den Klägern nur die von ihr selbst zu bezahlenden Einheitspreise berechnen. Unter diesen Umständen ist die Nebenkostenabrechnung bezüglich der Position "Kaltwasser" auf 189,03 DM (87,31 Kubikmeter x 2,165 DM) und bezüglich der Position "Abwasser" auf 419,09 DM (87,31 Kubikmeter x 4,80 DM) zu korrigieren. Gegenüber der Abrechnung ergibt sich so zugunsten der Kläger ein Minderbetrag von 462,19 DM. Da die anderen Positionen der Nebenkostenabrechnung unstreitig sind, folgt daraus unter Berücksichtigung der von den Klägern geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben von 440,98 DM. Da die Kläger mit der vorliegenden Klage nur einen Betrag von 440,96 verlangen, war der Klage in diesem Umfang stattzugeben.