Vertragsänderung der Vorauszahlungen in eine Pauschale

Rechnet der Vermieter über viele Jahre nicht ab, erklärt er damit alleine noch nicht seinen Willen, den Vertrag über Vorauszahlungen zu den Betriebskosten in eine Pauschale zu ändern.

Urteil vom 13. Februar 2008 des BGH Karlsruhe, Aktenzeichen: VIII ZR 14/06

 

Konsequenzen für die Praxis

Will der Mieter Klarheit, ob über die Vorauszahlungen noch abgerechnet wird, sollte er den Vermieter fragen. Wenn der Vermieter z. B. schriftlich bestätigt, dass er auch zukünftig darauf verzichtet, ergibt sich durch diese Willenserklärung die Änderung in eine Pauschale.

Dieser Sachverhalt gilt auch für den Vermieter. Verlangt ein ausziehender Mieter seine Vorauszahlungen mit der Begründung fehlender Abrechnungen zurück, kann auch der Vermieter nicht behaupten, es sei nachträglich eine Pauschale vereinbart worden.

 

Darum geht es

Es wurde ein Mietvertrag mit einer Nebenkostenpauschale geschlossen. Über diese Nebenkosten sollte jährlich abgerechnet werden. Entgegen dieser Vereinbarung rechnete der Vermieter über einen Zeitraum von 20 Jahren nicht ab. Im Jahr darauf forderte der Vermieter mit einer Abrechnung einen erheblichen Betrag vom Mieter. Der Mieter verweigerte die Zahlung. Er war der Ansicht, nur eine Pauschale zahlen zu müssen, was er auch getan hatte. Das ergebe sich daraus, dass der Vermieter über einen Zeitraum von 20 Jahren nicht abgerechnet hatte und sich so die Vorauszahlung in eine Pauschale verändert habe.

 

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof sah das anders als der Mieter. Es handelt sich wie im Mietvertrag vereinbart um eine Vorauszahlung. Allein deswegen, dass der Vermieter über viele Jahre nicht abrechnet bringt er seinen Willen zu Änderung des Vertrags nicht zum Ausdruck. Eine Änderung in eine Pauschale sei jedenfalls während der Vertragszeit nicht vereinbart worden. Neben der Unterlassung der Abrechnungserstellung wären weitere Umstände erforderlich gewesen, aus denen sich ergeben hätte, dass der Vermieter auch zukünftig nicht abrechnen wolle. Da solche Umstände fehlten, sind die Ansprüche auch nicht verwirkt.