Unbefugtes Betreten einer vermieteten Wohnung und daraus resultierende fristlose Kündigung.

a) Die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter wegen erheblicher Vertragsverletzung des Vermieters bedarf keiner Abmahnung vor der Kündigung. Die fristlose Kündigung ist rechtzeitig erklärt, wenn sie (hier:) sechs Wochen nach der Vertragsverletzung erfolgt.
b) Es stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels unbefugt betritt.

Urteil vom 09. Februar 1999 des LG Berlin, Aktenzeichen: 64 S 305/98

 

Konsequenzen für die Praxis

"Es stellt grundsätzliche eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels betritt".

Dies ist die wichtigste Aussage in diesem Urteil. Es ist also insbesondere Vorsicht geboten, wenn z. B. der Heizungsableser kommt, und Ihr Mieter hat den Termin vergessen. Viele Vermieter haben noch einen Zweit- oder Generalschlüssel und öffnen dann die Wohnung, um dem Mieter zusätzliche Kosten für den Nachablesungstermin zu ersparen. Am Besten lassen Sie sich die Erlaubnis die Wohnung des Mieters zu betreten, schriftlich geben - und zwar mit der Angabe zu welchem Zweck und an welchem Tag oder über welchen Zeitraum.

Eine solche Formulierung könnte zum Zweck der Heizungsablesung
beispielsweise so aussehen:

"Ich gestatte Ihnen am _______________ mein Wohnung zum Zweck der
Ablesung der Erfassungsgeräte für Heizung und Wasser zu betreten.
Hierzu habe ich Ihnen meinen Wohnungsschlüssel ausgehändigt".

Datum: _______________ Unterschrift: _______________


Darum geht es

Der Vermieter hatte die Wohnung des Mieters ohne vorherige Ankündigung und ohne sich zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, betreten um darin Arbeiten durch Handwerker durchführen zu lassen. Der Mieter hatte daraufhin nach sechs Wochen das Mietverhältnis fristlos gekündigt und den bis dahin angefallenen (anteiligen) Mietzins bezahlt. Der Vermieter erkannte die fristlose Kündigung nicht an und forderte den vollen Mietzins. Hierüber wurde ein Rechtsstreit geführt.

 

Entscheidungsgründe (Originaltext der richterlichen Begründung)

Ab August 1997 hatte die Klägerin keinen Anspruch mehr auf Mietzins, da durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 31. Juli 1997 das Mietverhältnis beendet wurde. Denn die Kündigung war nach § 554a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wirksam.

Es stellt grundsätzliche eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels betritt.

Eine solche Handlung stellt eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit hin, die ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht. Für eine derartige Befugnis gibt auch der schriftliche Mietvertrag nicht ansatzweise etwas her. Von einer Teilvermietung ist dort nirgendwo die Rede. Auch soweit die Klägerin behauptet hat, daß ihr erlaubt worden sei, im Falle des Urlaubs der Beklagten die Wohnung für Studien zu nutzen, ergibt sich nichts anderes. Denn zum einen hat nicht sie, sondern Ihr Ehemann die Wohnung betreten. Die Beklagte war auch nicht im Urlaub und der Ehemann wollte die Wohnung nicht zu Studienzwecken nutzen, sondern um Arbeiten in ihr durch Handwerker vornehmen zu lassen. Somit kann der Klägerin auch nicht zu Gute gehalten werden, daß sie sich in einem entschuldbaren Irrtum befunden hat.

Es bedurfte auch keiner Abmahnung vor der Kündigung. Der von der Klägerin herangezogene Rechtsentscheid des OLG (Oberlandesgericht) Koblenz (4 W-RE 602/96; NJW-RR 98, GE 97, 1101) betrifft nur das Verhältnis des § 553 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zu § 554a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), welches konkurrierend nur seiten s des Vermieters auftreten kann. Für Mieter ist § 554a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) alleine anwendbar und setzt eben keine Abmahnung voraus. Die unterschiedlichen Anforderungen ergeben sich mithin aus dem Gesetz.

Auch war die Kündigung nach dem Vorfall vom 16. Juni 1997 noch nicht verwirkt. Zutreffend ist allerdings, daß zwischen dem vertragswidrigen Verhalten und der Kündigung kein erheblicher Zeitraum liegen darf, weil ansonsten zweifelhaft ist, inwieweit die Vertragsverletzung tatsächlich die Fortführung des Mietverhältnisses für eine Seite unzumutbar macht. Jedoch konnte die Beklagte hier noch Ende Juli 1997 die Kündigung aussprechen. Denn jedenfalls auf Seiten des Mieters muß diesem zugebilligt werden, daß er im Hinblick auf eine Aufgabe der Wohnräume Dispositionen zu treffen hat, insbesondere eine neue Wohnung suchen muß. Dies innerhalb von zwei Wochen durchzuführen ist nicht realistisch. Sechs Wochen sind in diesem Zusammenhang jedenfalls noch angemessen. Es kann auch nicht von dem Mieter verlangt werden, daß er die Wohnung kündigt ohne eine neu gefunden zu haben.

Im übrigen ist nicht recht nachzuvollziehen, weshalb sich die Klägerin gegen die Kündigung der Beklagten wehrt, nachdem Sie kurz zuvor mehrere Kündigungen Ihrerseits gegenüber der Beklagten ausgesprochen hatte.

Der Klägerin steht aber Nutzungsentschädigung (§ 557 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) für den Zeitraum August 1997 bis 09. September 1997 zu, da bis zu diesem Zeitpunkt die Beklagte die Wohnung nicht zurückgegeben hatte. Darüber hinaus besteht jedoch kein Anspruch mehr. Wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, war die Beklagte zu diesem Zeitpunkt bereits aus der Wohnung ausgezogen. Das war der Klägerin bekannt, sie hatte auch einen Schlüssel, um die Wohnung zu betreten. Sie war daran auch nicht durch die einstweilige Verfügung gehindert, da diese ersichtlich nur so lange Bedeutung hatte, als die beklagte noch in der Wohnung wohnte.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist jedoch, wie vom Amtsgericht dargelegt, durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen.

Dieser war bereits zur Rückzahlung fällig. Denn in der Regel hat der Vermieter 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung die Kaution zurückzuzahlen. Insoweit war die Klägerin spätestens im März 1998 zur Rückzahlung verpflichtet, so daß die Beklagte aufrechnen konnte. Gegenansprüche hat die Klägerin nicht konkret dargelegt. Den Restbetrag, wie vom Amtsgericht festgestellt, kann die Beklagte deshalb verlangen.