Rückzahlung von Vorauszahlungen der Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses

Der Mieter kann die Vorauszahlung seiner Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet. Dieser Anspruch verjährt mit Ende des Jahres in dem das Mietverhältnis beendet wurde.

Urteil vom 30. Januar 2008 des AG Peine, Akzenteichen: 16 C 321/07

 

Konsequenzen für die Praxis

Verlangt der Vermieter Vorauszahlungen für die Betriebskosten (was der Normalfall ist), muss er über diese Kosten auch abrechnen. Nach aktueller Gesetzgebung innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsfrist. Es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§556 BGB).

Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig. Der Vermieter hat dann auch ein Verschulden der Post (Versand dauert zu lange oder die Sendung geht verloren) selbst zu vertreten. Es reicht nicht aus, dass die Abrechnung rechtzeitig versandt wurde. Vielmehr muss der Vermieter Sorge tragen, dass die Abrechnung auch in den Empfangsbereich des Mieters gelangt.

 

Darum geht es

Der Vermieter war seiner Abrechnungspflicht der Betriebskosten nicht nachgekommen. Der Mieter machte daher nach seinem Auszug den Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen geltend.

 

Entscheidung

Der Kläger war vom 01.08.2002 bis 31.01.2007 Mieter der Wohnung des Beklagten. Über die Betriebskosten für die Jahre 2002 und 2003 hatte der Beklagte bei Klageerhebung nicht abgerechnet, bezüglich der Abrechnung für das Jahr 2004 war zwischen den Parteien streitig, ob der beklagte abgerechnet hat; für den Zugang der Abrechnung der Abrechnungsperiode 2004 hat der beweispflichtige Beklagte Beweis nicht angetreten.

Nach beendetem Mietverhältnis hat der Mieter bei Nichtabrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher geleisteter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, da der Mieter das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechts, welches ihm während des laufenden Mietverhältnisses zur Seite steht, nicht mehr zur Verfügung hat. (vergl. BGH NJW 2005, 1499 ff. [=WuM 2005, 337]). Weil unstreitig der beklagte die Abrechnungszeiträume 2003 und 2003 nicht abgerechnet hat und er für den Zugang der Abrechnung für das Jahr 2004 keinen Beweis angetreten hat, hätte der Beklagte die Vorauszahlungen in Höhe von 5782,60 Euro zurückzahlen müssen. Es bestand auch ein Anspruch auf Rückzahlung der im Jahre 2002 geleisteten Vorauszahlungen, da diese nicht verjährt waren.

Die Verjährung des Rückzahlungsanspruches begann gemäß § 199 Absatz 1 Nr. 1 BGB erst mit Ende des Jahres, in welchem das Mietverhältnis beendet wurde, also am 31.12.2007, zu laufen, da davor, d. h. während des laufenden Mietverhältnisses, der Rückforderungsanspruch noch nicht entstanden war, sondern ein Zurückbehaltungsrecht bestand.