Rückzahlung der Kaution wenn die Heizkostenabrechnung noch aussteht

Umfasst die Heizkostenabrechnung die Mietzeit der Wintermonate, ist die Mietkaution nicht vor Zusendung der Heizkostenabrechnung zurückzugewähren

Urteil v. 04.02.2009 des AG Rheine, Aktenzeichen: 14 C 445/08

 

Konsequenzen für die Praxis

Eine zu erwartende Nachzahlung wegen Heiz- und Wasserkosten ist ein solcher Sicherungsanspruch des Vermieters. Was das Gericht in dieser Entscheidung unbesprochen gelassen hat ist, dass das Zurückbehaltungsrecht nicht pauschal gilt. Der Vermieter muss im Einzelfall abwägen, ob die Zurückbehaltung angemessen und nachvollziehbar ist. Er kann mindestens einen angemessenen Teil der Kaution, und je nach Einzelfall auch den gesamten Betrag so lange zurückbehalten, bis die Heizkostenabrechnung erstellt wurde und er die Höhe der tatsächlich angefallenen Nachzahlung kennt.

Beispiel:
Die Abrechnungsperiode läuft vom 01.01. bis 31.12. der Mieter zieht zum 01.04. aus. Das sind zwar nur 90 Tage, der Heizbedarf nach Gradtagszahlen entspricht aber 45% des Bedarfs des ganzen Jahres. (3 kalte Wintermonate) Hier wird die monatliche Vorauszahlung nicht ausreichen, denn sie beträgt nur 25% der Jahresvorauszahlung. (3 Monate von 12) Hier wird der Vermieter mindestens die Differenz von 25% zu 45% = 20% der Jahresvorauszahlung zurückbehalten können. In diesem Beispiel rund 3 Monatsvorauszahlungen. Sind die Energiepreise für den betreffenden Zeitraum gestiegen, kann der Zurückbehaltungsbetrag entsprechend erhöht werden.


Darum geht es

Zieht ein Mieter während der laufenden Abrechnungsperiode aus, will der Mieter nach Rückgabe der Wohnung auch seine Kaution zurück. Oft steht aber die Heizkostenabrechnung noch aus und der Vermieter hat Sorge, später auch noch zu seinem Geld zu kommen. Das gilt natürlich insbesondere, wenn es sich bei dem noch nicht abgerechneten Zeitraum um heizintensive Wintermonate gehandelt hat. Oder wenn die Vorauszahlungen für den konkreten Heiz- und Wasserbedarf des Mieters zu niedrig waren. Muss der Mieter noch Geld nachzahlen, will der Vermieter die Nachzahlung mit der Kaution aufrechnen. Hier stellt sich regelmäßig die Frage, ob der Vermieter die Mietkaution so lange zurückhalten kann, bis die Heizkostenabrechnung erstellt wurde.

 

Entscheidung

Die Kautionszahlung dient der Sicherung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Wie unstreitig ist, ist über die Nebenkosten für Januar bis März 2008 noch abzurechnen. Hierbei handelt es sich um verbrauchsintensive Monate, den die drei Monate liegen sämtlich in der winterlichen Heizperiode. Darüber hinaus sind Anfang des Jahres 2008 gerade die Energiepreise erheblich gestiegen, so dass es das Gericht unter dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters für angemessen erachtet, dass der Beklagte (der Mieter) zunächst noch die Heizkostenabrechnung abwarten muss.