Ist im (gewerblichen) Mietvertrag nicht eindeutig geregelt, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gelten sollen, ist neben dem Wortlaut die Vertragspraxis der Parteien entscheidend.

Ist im (gewerblichen) Mietvertrag nicht eindeutig geregelt, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gelten sollen, ist neben dem Wortlaut die Vertragspraxis der Parteien entscheidend.

Bei Heizungs- und Warmwasserkosten ist eine Vereinbarung einer Pauschale nach § 2 der Heizkostenverordnung unwirksam. (Leitsatz der Redaktion)

Urteil vom 11.3.2008 des OLG Düsseldorf, Aktenzeichen: I-24 U 152/07

 

Konsequenzen für die Praxis

Vereinbarungen von Pauschalen für Heizungs- und Warmwasserkosten sind fast immer unwirksam. Entsprechend § 2 der Heizkostenverordnung gehen die dort genannten Bestimmungen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen (z. B. Mietvertrag) vor. Sie können also nicht wirksam vereinbaren, auf eine Abrechnung nach Verbrauch zu verzichten.

Eine Ausnahme ist in § 2 der Heizkostenverordnung aber aufgeführt: "Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt". Das Gebäude darf also insgesamt maximal 2 Wohnungen haben und der Vermieter muss in einer dieser beiden Wohnungen selbst wohnen. Der Verordnungsgeber wollte für sehr kleine Gebäude eine Ausnahme schaffen, weil hier die Erfassung und Abrechnung des Verbrauchs sehr schnell unwirtschaftlich wird. Und wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt, wird er schon aus Eigennutz darauf schauen, dass der Verbrauch im Haus nicht zu hoch wird.

Allerdings ist dem Gericht mit der Auslegung, dass aufgrund der Vertragspraxis auf den ursprünglichen Willen der Parteien geschlossen werden könne, nicht zu folgen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.02.2008 (Aktenzeichen VIII ZR 14/06) entschieden, dass ein Vermieter nicht schon allein dadurch, dass er viele Jahre kein Betriebskostenabrechnung erstellt, seinen Willen zur Änderung bekundet.

 

Darum geht es

Im (gewerblichen) Mietvertrag der Parteien von 1990 war nicht eindeutig geregelt, ob die vereinbarten Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung anzusehen sind. Der Vermieter hatte über 16 Jahre nicht nach Verbrauch abgerechnet. Nach dieser Zeit wollte er für die Abrechnung 2006/2007 unter anderem rückständige "Nebenkostenpauschalen" geltend machen.

 

Entscheidung

Das Gericht verneinte die Nachzahlungen, weil der Mietvertrag sich im Ergebnis nur so auslegen lässt, dass die Vorauszahlungen als Pauschale gelten sollen. In der Vertragspraxis war bisher auch nie nach Verbrauch abgerechnet worden. Dementsprechend könne auf den ursprünglichen Willen der Parteien geschlossen werden.

Weiterhin erklärte es die Vereinbarung einer Pauschale für die Heizungs- und Warmwasserkosten als unwirksam. Sie verstoße gegen § 2 der Heizkostenverordnung wo es heißt: Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.