Ist ein Verteilerschlüssel in der Abrechnung unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor. Die Abrechnung ist unwirksam.

Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt.

Nach dem Gesetz (§ 212 Absatz 1 Nr. 1 BGB) beginnt eine Ausschlussfrist neu, wenn der Gläubiger den Anspruch anerkennt. Diese Vorschrift gilt jedoch nicht für für die einjährige Abrechnungsfrist bei Betriebskostenabrechnungen ( § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB)

Urteil vom 09.04.2008 des BGH Karlsruhe, Aktenzeichen: VIII ZR 84/07

 

Konsequenzen für die Praxis

Ist eine Abrechnung nicht nachvollziehbar (Formelle Fehler) kann sie nicht mehr korrigiert werden.

Was eine Betriebskostenabrechnung im Einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus Ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.

 

Darum geht es

Die Parteien stritten darüber, ob die Nachforderung von etwa 600 € aus einer Betriebskostenabrechnung vom Mieter gezahlt werden muss. Der Vermieter hatte innerhalb der Jahresfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt.

Allerdings hatte der Mieter zuvor erklärt, dass er die Nachforderung zahlen würde.

 

Entscheidung

Die Erläuterung eines Verteilerschlüssels in der strittigen Betriebskostenabrechnung lautete:

"Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate"
"Gesamtsumme: 3816,00"
"Ihr Anteil: 1176,00"
Darunter ohne weitere Bezeichnung: "12,00"

Nach den Aussagen des Vermieters hat der Mieter zugesagt, dass er die Nachforderung zahlen würde. Später sagte der Mieter, dass die Abrechnung unverständlich sei. Daraufhin erstellte der Hausverwalter die Abrechnung neu und präzisierte den Verteilerschlüssel.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die (erste) Betriebskostenabrechnung unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.

Die korrigierte Abrechnung ging dem Mieter erst nach Ablauf der 12-Monatsfrist zu. Somit konnte der Vermieter die Nachforderung nicht mehr verlangen. Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist eine Ausschlussfrist.

Auch die frühere Zusage des Mieters, dass er die Nachforderung zahlen würde ändert daran nichts. Die Ausschlussfrist beginnt damit nicht neu.

Nach dem Gesetz (§ 212 Absatz 1 Nr. 1 BGB) beginnt eine Ausschlussfrist neu, wenn der Gläubiger den Anspruch anerkennt. Diese Vorschrift gilt jedoch nicht für für die einjährige Abrechnungsfrist bei Betriebskostenabrechnungen. (§ 556 Absatz 3 Satz 2 BGB) Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck würde ins Leere laufen, wenn die Abrechnung auch nach der Jahresfrist neu erstellt werden könnte.