Heizkostenabrechnung bei erhöhter Rohrwärmeabgabe bei einem Einrohrsystem

Bei einem Einrohrheizsystem können die Kosten einer Wohnung dann nicht verbrauchsabhängig umgelegt werden, wenn lediglich 6% der abgegebenen Wärme von den elektronischen Heizkostenverteilern erfasst und die übrigen 94 % der verbrauchten Wärme über das nicht mit Messfühlern ausgestattete Einrohrsystem abgegeben werden. Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter den Umlagemaßstab der Heizkosten dahingehend festgelegt hat, dass die Heizkosten 70 % nach dem gemessenen Verbrauch umgelegt werden. (Veröffentlicht in WuM 2009 S. 234)

Urteil vom 29.01.2009 des LG Mühlhausen, Aktenzeichen: 1 S 182/08

 

Konsequenzen für die Praxis

Treten in der Heizkostenabrechnung einer Liegenschaft mit einer Einrohrheizung und elektronischen Heizkostenverteilern extreme Verbrauchsspreizungen auf, sollte geprüft werden, ob die die Voraussetzungen für eine Korrektur nach VDI2077 vorliegen.

Weiterhin sollte die Heizanlage optimal eingestellt werden. Dazu gehören folgende Punkte: Witterungsgeführte Regelung, Heizkurve so niedrig wie möglich einstellen, Nachtabsenkung verwenden und einstellen, Hydraulischer Abgleich / Differenzdruckregelung (Alle Stränge, egal wie weit weg von der Heizanlage bekommen die gleiche Energiemenge), Differenztemperaturabhängige Strangregulierung um die Wärmeabgabe jedes Strangs zu reduzieren.

Solche Maßnahmen können dazu führen, dass besonders exponierte Wohnungen nicht warm genug werden. Diesem Problem könnte mit weiteren Maßnahmen begegnet werden. Z. B. Wärmedämmung der Wohnung oder Austausch veralteter oder zu kleiner Heizkörper.

Zusätzlich kann ggf. die Verbrauchserfassung und Abrechnung verbessert werden: Sind allgemeine Bereiche bisher nicht mit Messgeräten erfasst, sollte das nachgeholt werden. Hierdurch wird mehr Wärme erfasst, was zu einer besseren Erfassungsrate führt. Der Energieanteil Warmwasser sollte mit einem Wärmezähler erfasst werden. Das ist ab 2014 nach der neuen Heizkostenverordnung ohnehin vorgeschrieben. Der Anteil Grundkosten sollte auf 50% gesetzt werden. Somit wird auch die (nicht erfasste) Rohrwärmeabgabe stärker in der Abrechnung berücksichtigt. Für bestimmte Gebäude ist nach der neuen Heizkostenverordnung der Verbrauchsanteil mit 70% fest vorgeschrieben. In diesem Fall hat die Heizkostenverordnung Vorrang. Eine Veränderung der Grundkosten scheidet dann leider aus.

Ist bei Liegenschaften die Haustechnik veraltet oder schlecht eingestellt, und eine Modernisierung ist nicht möglich, sollten für die Verbrauchserfassung Verdunster und keine elektronischen Heizkostenverteiler eingesetzt werden.


Darum geht es

Im betreffenden Haus sind die Zuleitungs- und Verteilrohre der Heizung schlecht oder gar nicht isoliert. Die ungedämmten Rohre geben so viel Wärme ab, dass die Bewohner die Heizkörper kaum benutzen. Es wird auch so schon warm genug. Es sind elektronische Heizkostenverteiler an den Heizkörpern installiert. Diese Geräte erfassen fast ausschließlich nur die Wärme, die der Heizkörper selbst abgibt. Im konkreten Fall wurden über die elektronischen Heizkostenverteiler nur 6% erfasst. Die Rohrwärme blieb mit 94% unerfasst. Das kam hier besonders zum Tragen, weil der verbrauchsabhängige Anteil 70% betrug. Der Rest (30%) wurde verbrauchsunabhängig nach Fläche berechnet. Der Mieter will die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung nicht zahlen, der Vermieter klagte deswegen.

 

Entscheidung

Das Gericht gab dem Mieter Recht. Bei nicht optimal geregelten Vorlauftemperaturen kann das Einrohverteilsystem der Heizung so viel Wärme in die Wohnungen abgeben, dass die Mieter die Heizkörper nicht zusätzlich benützen müssen. Die so in die Räume abgegebene Wärme wird aber über die elektronischen Heizkostenverteiler nicht erfasst. Dadurch entsteht ein Missverhältnis zwischen der abgegebenen und der erfassten Wärmemenge. Das Messergebnis der elektronischen Heizkostenverteiler ist für den individuellen Verbrauch nicht repräsentativ. Das wiederspricht einer gerechten Verteilung der Kosten und ist nicht mit Treu und Glauben vereinbar.