Formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung.

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deshalb erforderlich, weil diese Werte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter ohne weiteres erkennbar ist.

Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

Urteil vom 28.05.2008 des BGH Karlsruhe, Aktenzeichen: VIII ZR 261/07

 

Konsequenzen für die Praxis

  • Gemäß § 556 BHB Absatz 3 Satz 3 muss die (ordnungsgemäße) Abrechnung dem Mieter spätesten 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zugegangen sein. Sonst kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr verlangen. Der Ausschlussfrist kann der Vermieter nur entgehen, wenn er dem Mieter eine formell richtige Abrechnung innerhalb dieses Zeitraums mitteilt.
  • Erhält der Mieter innerhalb der 12 Monatsfrist eine formell falsche Abrechnung, und wird diese nicht innerhalb der 12 Monatsfrist in eine formell richtige Abrechnung korrigiert, verfällt der Anspruch des Vermieters.
  • Bekommt der Mieter innerhalb der 12 Monatsfrist eine formell richtige, aber inhaltlich falsche Abrechnung, kann der Vermieter diese auch noch im Prozess korrigieren, selbst dann, wenn die 12 Monatsfrist bereits abgelaufen ist.
  • Geht dem Mieter eine formell richtige, aber inhaltliche falsche Abrechnung innerhalb der 12 Monatsfrist zu, hat er kein Recht Vorauszahlungen zurückzubehalten.
  • Der Vermieter kann basierend auf der formell richtigen Abrechnung die Vorauszahlungen für die folgende Abrechnungsperiode anpassen.

 

Eine Abrechnung mit Fehlern, wie z. B. Rechenfehlern (materiell) kann in der Regel auch noch nachträglich geändert werden. Eine nicht nachvollziehbare Abrechnung (formell) kann nach der 12 Monatsfrist normalerweise nicht mehr korrigiert werden.

 

Begriffserklärung

Eine materiell falsche Abrechnung hat konkrete Inhaltsfehler. Z. B. stimmen die angegebenen Wohnflächen nicht, oder der Verteilerschlüssel ist falsch.

Eine formell falsche Abrechnung ist in der Regel nicht nachvollziehbar. Z. B. weil wichtige Angaben fehlen oder weil Abkürzungen nicht erklärt wurden. Der Mieter kann in solchen Fällen nicht prüfen, ob die Ansprüche die der Vermieter an ihn stellt, richtig und berechtigt sind.

Eine Abrechnung kann formell richtig, aber inhaltlich ( = materiell ) falsch sein. Oder auch umgekehrt.

Eine formell richtige Abrechnung erfüllt alle Anforderungen, die § 259 BGB und die gängige Rechtsprechung stellt:

  • Konkrete Angaben des betreffenden Objekts
  • Der abgerechnete Zeitraum (Datum von/bis)
  • Geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben
  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils der Mieters
  • Abzug seiner bereits geleisteten Vorauszahlungen

Die Abrechnung muss insgesamt für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht ausgebildeten Mieter sowohl rechnerisch als auch gedanklich nachvollziehbar sein.

 

Darum geht es

In dem konkreten Fall streiten der Vermieter und der Mieter darum, ob die Abrechnung formell richtig ist. Die Flächenangaben wechselten in den vergangenen Jahren des öfteren. Weiterhin gab es zwischen den Abrechnungen der vergangenen Jahre erhebliche Unterschiede beim Heizölverbrauch.

Die Rechtsprechung und Literatur war bisher uneins, ob der Vermieter (bei stark abweichenden Werten zwischen Abrechnungen aufeinanderfolgender Jahren) diese Abweichung erklären und erläutern muss. Zum Teil wurde die Meinung vertreten, dass die Abrechnung bei fehlenden Erläuterungen formell nicht richtig sei.

Der BGH hat nun entschieden, dass es für die formelle Richtigkeit nicht darauf ankommt, ob Abweichungen erläutert werden oder nicht. Es müssen lediglich die oben aufgeführten Anforderungen erfüllt sein.