Einwendungsfrist einer Betriebskostenabrechnung, die formell nicht ordnungsgemäß ist

Der Mieter ist mit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nicht ausgeschlossen, wenn die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist.

Urteil vom 21.11.2008 des AG Michelstadt, Aktenzeichen: 1 C 288/08 (03)

 

Konsequenzen für die Praxis

Die rechtlichen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung sind eindeutig: Eine Abrechnung darf nicht mehr als 12 Monate umfassen. Sie muss den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Aufstellung der Ein- und Ausgaben enthalten.

Die einschlägige Entscheidung des BGH vom 23. November 1981 dazu lautet: "Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus Ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters."

 

Darum geht es

Der Vermieter hat seinem Mieter eine Abrechnung zur Zahlung vorgelegt, die dieser nicht zahlen wollte. Mit seinen Einwendungen gegen diese Abrechnung war der Mieter aber sehr spät dran. Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter Einwendungen nur innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraum vorbringen. Alles danach ist hinfällig. Der Gesetzgeber will damit nach 12 Monaten für beide Seiten Rechtssicherheit schaffen.

 

Entscheidung

Das Gericht sah die Abrechnung aus mehreren Gründen als formell nicht ordnungsgemäß an. Die Abrechnung umfasste 17 Monate. Zulässig sind aber nur 12 Monate. Weiterhin war die Abrechnung aus sich heraus nicht nachvollziehbar und somit nicht fällig.

Die Einwendungsfrist von einem Jahr beginnt aber erst mit der Zusendung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu laufen. Da der Vermieter innerhalb eines Jahres aber keine ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt hat, kann er seine Nachforderungen nicht mehr geltend machen.