Die Heizkostenabrechnung muss für einen Durchschnittsmieter nachvollziehbar sein.

Die Heizkostenabrechnung muss für einen Durchschnittsmieter nachvollziehbar sein. Hat der Vermieter innerhalb der Frist des § 556 Absatz 3 BGB (12 Monate) keine verständliche Abrechnung vorgelegt, ist sie unheilbar unwirksam. 

Urteil vom 06. Februar 2004 des Amtsgerichts Dortmund, Aktenzeichen: 107 C 8704/03

Das Gericht stellt hier (wieder einmal) klar, dass es dem Mieter möglich sein muss, zu überprüfen, was und wofür er bezahlen soll. Er muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.

Die Anforderungen dabei sind:

  • Eine übersichtliche, klare Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Abkürzungen müssen verständlich erläutert werden
  • Welcher Anteil entfällt von den Gesamtkosten auf den betreffenden Mieter
  • Eine klare Darstellung, welche Verteilerschlüssel verwendet werden
  • Welche Beträge hat der Mieter bereits bezahlt und
  • was er noch zu bezahlen hat
  • Alle Angaben müssen insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind

Ein Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen, der juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschult ist, muss die Abrechnung nachrechnen und verstehen können.

Wegen des meist recht umfangreichen Zahlenmaterials ist es ihm zuzumuten, dass er einen Taschenrechner verwendet und sich nachdrücklich bemüht.

 

Darum geht es

Vermieter und Mieter streiten um die Heizkostenabrechnung. Der Mieter will die Nachforderung der Abrechnung und die laufenden Vorauszahlungen nicht bezahlen, unter anderem, weil die Abrechnung nicht nachvollziehbar sei.

 

Aus den Gründen

Es ist anerkannt, dass Betriebskostenabrechnungen zunächst mindestens den Anforderungen des §259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten müssen. Die einschlägige Entscheidung des BGH vom 23. November 1981 auf die sich auch die Klägerin beruft, soll hier auszugsweise wiedergegeben werden, um deutlich zu machen, welche Anforderungen der BGH darüber hinaus stellt: "Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus Ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters." Für die Abrechnung als solche enthält die Heizkostenverordnung keine Sonderregelung; der Vermieter ist lediglich zur Kostenverteilung entsprechend der Heizkostenverordnung verpflichtet, so dass auch bei einer Abrechnung der Heizkosten die (Vom BGH beschriebenen) allgemeinen Grundsätze gelten. Festgehalten werden soll hier zunächst, dass die Abrechnungen aus sich heraus verständlich sein müssen, und zwar für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Durchschnittsmieter. Die Erläuterungspflicht (genauer: Darstellungspflicht) des Vermieters setzt damit eben nicht erst zu dem Zeitpunkt ein, an dem "der Mieter dargelegt hat, welchen Erläuterungsbedarf er hat" (So aber die Klägerin in ihrem Schriftsatz) Es sind daher eine übersichtliche Gliederung und klare Abfolge der einzelnen Rechenschritte erforderlich. Manche Abrechnungen weisen derart verwinkelte und verzwickte Rechenoperationen auf, dass sie nicht mehr nachvollzogen werden können. Derartige Abrechnungen sind unheilbar unwirksam" (Langenberg WM 2003, 670, 672) Ein solcher Fall liegt hier vor. Kein Durchschnittsmieter kann von sich aus a priori (Allein durch Erfahrung oder Wahrnehmung) die von der Klägerin dargestellte Rechenoperationen durchführen. Aber nicht nur bei den Umlegungsgrößen werden keine Maßeinheiten genannt, sondern auch bei den Bezugsgrößen nicht. Weiterhin bleibt unklar, was der Faktor Kosten/UE bedeutet.

Die Klägerin benötigt im Prozess neun Seiten um dar- und klarzustellen, dass alles klar, einfach und selbstverständlich ist. Es fragt sich, warum die Klägerin nicht schon in der Heizkostenabrechnung diese Hinweise, Klarstellungen und Erläuterungen ausgeführt hat. Die Klägerin mag nämlich auch berücksichtigen, dass das EDV-Programm, mit dem sie arbeitet, ihren Mietern eben nicht vertraut ist. Erläuternde Hinweise sind auch dann erforderlich, wenn die tabellarische Darstellung aus sich heraus nicht verständlich ist. Zusätzliche Bedenken ergeben sich daraus, dass die Klägerin nicht verständliche Abkürzungen verwendet. Während dem Gericht im Schriftsatz vom 05. Dezember 2003 die Abkürzung VE (=Verbrauchseinheiten) erklärt wird, fehlt eine solche Erklärung in der streitgegenständliche Heizkostenabrechnung. Während sich ein durchschnittlicher Mieter die Abkürzung VE noch zusammenreimen mag, wird sich ihm allerdings nicht zweifelsfrei erschließen, was nun UE bedeutet, da hier etwa Umrechnungseinheit, Umlegungseinheit oder Untereinheit in Betracht kommt. Auch der Duden lässt ihn insoweit im Stich. Die Klägerin hat allerdings mit ihren Mietern kein Heizkostenquiz zu veranstalten, sondern ist - wie bereits ausgeführt - verpflichtet, eine von sich aus verständliche Abrechnung vorzulegen. Die Nachbesserung eine formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung nach Ablauf der - hier abgelaufenen - Ausschlussfrist im Prozess ist nicht möglich. Schwere und offensichtliche Mängel - wie hier - können nicht durch das Nachschieben von Erläuterungen nach Ablauf der Ausschlussfrist im Prozess geheilt werden.

Der Vermieter muss in diesen Fällen eine neue Abrechnung vorlegen, was hier allerdings wegen des Ablaufes der Ausschlussfrist nicht mehr möglich ist.