§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

§9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

Bei jedem Nutzerwechsel der nicht zufällig auf den Stichtag des Abrechnungszeitraums fällt, ist nach diesem Absatz generell eine Zwischenablesung zu machen. Es gibt jedoch Ausnahmen nach den folgenden Absätzen 3 oder 4.

Sofern eine Zwischenablesung gemacht wird, sind nur die Geräte abzulesen, die vom Wechsel betroffen sind. Die abgelesenen Daten werden nicht sofort weiterverarbeitet, sondern vorerst nur archiviert. Das bedeutet, dass auch keine Zwischenabrechnung gemacht wird.

Die Zwischenablesung muss nicht immer durch das Messdienstunternehmen durchgeführt werden. Der Vermieter kann zum Beispiel zusammen mit seinem Mieter die Daten auch selbst ablesen. Dies ist zumindest bei elektronischen Heizkostenverteilern, Wasser- und Wärmezählern problemlos möglich. Bei Verdunstungsgeräten sollte die Zwischenablesung in der Regel durch einen Mitarbeiter des Messdienstunternehmens erfolgen.

Zum Ende des Abrechnungszeitraums werden die Daten zur Aufteilung der Kosten zwischen Vor- und Nachnutzer verwendet. Für die betreffende Wohnung werden dann zwei (oder bei mehreren Nutzerwechseln auch mehrere) Einzelabrechnungen erstellt.

 

(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

Für die verbrauchsabhängigen Kosten erfolgt die Aufteilung zwischen Vor- und Nachnutzer nach den abgelesenen Daten. Diese Daten liegen durch die Zwischenablesung vor.

Mit "Die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs" sind die Kosten gemeint, die nicht konkret erfasst werden, also die Grundkosten. Die Wahl, ob diese nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig umgelegt werden bleibt dem Vermieter überlassen.

Nach unserer Erfahrung ist die Aufteilung der verbrauchsunabhängigen Wärmekosten nach Gradtagszahlen jedoch wesentlich genauer und gerechter, da diese den unterschiedlichen Heizungsbedarf je nach Jahreszeit berücksichtigt.

Anders ist es mit "den übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs", da diese nicht Jahreszeitabhängig sind. Diese Kosten werden einfach nach Tagen aufgeteilt und abgerechnet.

 

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

Ist eine Zwischenablesung nicht möglich, kommt das Ersatzverfahren nach Absatz 3 zum Tragen. Gründe für eine unmögliche Zwischenablesung können praktischer oder technischer Natur sein.

Praktische Gründe können wie in § 9a der Heizkostenverordnung zum Beispiel folgende sein: Zähler liefern aufgrund technischer Probleme falsche Werte, Zähler wurden durch Bewohner beschädigt, Geräte sind verbaut und konnten nicht zugänglich gemacht werden, bei Verdunstern wurde im Vorjahr die Ampulle nicht getauscht und andere zwingende Gründe.

Technische Gründe betreffen die Verdunstungsheizkostenverteiler. Diese Geräte haben für die Sommermonate eine Kaltverdunstungsvorgabe. Die Überfüllung reicht nach DIN 4713 für 120 Tage bei 20° C Raumtemperatur aus. Zweck der Überfüllung ist, die Verdunstung der Flüssigkeit im Sommer auszugleichen wenn die Heizanlage außer Betrieb ist.

Wenn der Termin der normalen Jahresablesung und der Stichtag des Wechsels des Nutzers nahe beieinander liegen, sind die Ergebnisse unbrauchbar. Dies liegt zum einen an der Überfüllung der Ampullen. Zum Anderen daran, dass die Verdunstung sehr langsam erfolgt. Bei einem kurzen Zeitraum ist einfach noch keine Differenz der Stände zwischen der normalen Jahresablesung und der Zwischenablesung erkennbar.

Die Arbeitsgemeinschaft Heizkostenverteilung, hält eine Zwischenablesung nur dann für sinnvoll, wenn von der Abrechnungsperiode mindestens 400 und höchstens 800 Promille an Gradtagszahlen verstrichen sind.

Liegt der Anteil der Gradtagszahlen bei Verdunstern unter 400 oder über 800 Promille, werden die verbrauchsabhängigen Kosten nach Gradtagszahlen und die verbrauchsunabhängigen Kosten nach Tagen abgerechnet.

 

(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

Die Absätze 1 bis 3 schreiben eine Zwischenablesung, Ersatzverfahren und Vorgehensweisen für den Fall vor, dass nichts anders vereinbart ist. Sie können in einer rechtsgeschäftlichen Bestimmung, in der Regel im Mietvertrag, davon jedoch abweichen.

Beachten Sie, dass eine Vereinbarung zwischen Vermieter und ausziehendem Mieter über den Verzicht einer Zwischenablesung auch den einziehenden Mieter betrifft! Ein Verzicht einer Zwischenablesung bedeutet für den einziehenden Mieter, dass er als neuer Vertragspartner den ganzen Abrechnungszeitraum in Rechnung gestellt bekommt. Eine solche Konstellation stellt sich als unzulässiger Vertrag zu Lasten des Dritten dar.

Möglich wäre die Lösung, dass der ausziehende Mieter den ganzen (restlichen) Abrechnungszeitraum auf sich nimmt. Dabei handelt es sich dann um eine gültige Vereinbarung zu Gunsten des Dritten.

Empfehlenswert ist eine Vereinbarung über die Kostentragung einer Zwischenablesung, wenn diese durch das Messdienstunternehmen durchgeführt wird. Auch hier kann nur eine solche Vereinbarung getroffen werden, die lediglich den ausziehenden Mieter betrifft.

Bei Einigkeit zwischen Vermieter, aus- und einziehendem Mieter könnte z. B. auch eine Vereinbarung getroffen werden, welche die Kosten zwischen Vor- und Nachmieter aufteilt.