§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen

§9a Kostenverteilung in Sonderfällen

(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.

Nicht immer können alle vorhandenen Erfassungsgeräte abgelesen, bzw. überhaupt Daten ermittelt werden. Dies kann vielerlei Gründe haben: Zähler liefern aufgrund technischer Probleme falsche Werte, Zähler wurden durch Bewohner beschädigt, Geräte waren verbaut und konnten nicht zugänglich gemacht werden oder bei Verdunstern konnte im Vorjahr die Ampulle nicht getauscht werden. der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.11.2005 (VIII ZR 373/04) entschieden, dass ein zwingender Grund vorliegt, wenn sich der Fehler nicht mehr korrigieren lässt.

Für solche Fälle wurde dieses Hilfsverfahren geschaffen. Es gelten jedoch Voraussetzungen für die Anwendung des § 9 a:

  • Der Verbrauch wird im Übrigen ordnungsgemäß entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung erfasst.
  • Es liegt ein Ausfall der Zähler aus technischen oder anderen zwingenden Gründen vor.

 

Nur wenn diese Anforderungen erfüllt sind, darf auch dieses so genannte Hilfsverfahren angewendet werden.

Ob es auch zu den zwingenden Gründen zählt, wenn Geräte wegen Abwesenheit eines Bewohners nicht abgelesen werden konnten, ist umstritten. Der Bewohner hat nach § 4 Absatz 2 der HKVO die Pflicht die Ablesung zu ermöglichen. Der Gebäudeeigentümer kann den Bewohner mit einer einstweiligen Verfügung dazu auch zwingen. Allerdings vergeht bei diesem Verfahren oft so viel Zeit, dass eine ordentliche Erfassung nicht mehr möglich ist.

In der täglichen Praxis der Messdienstunternehmen wird daher in der Regel auch bei Nichtablesung wegen Abwesenheit des Bewohners nach den Vorgaben dieses Paragrafen abgerechnet.

Im Gegensatz zur alten Vorschrift dürfen jetzt auch kürzere Abrechnungszeiträume als Grundlage verwendet werden. Es muss nicht mehr zwingend eine komplette Abrechnungsperiode (12 Monate) sein.

Drei Möglichkeiten stehen gleichrangig zur Verfügung:

Die Schätzung aufgrund vergleichbarer früherer Zeiträume

Die Schätzung aufgrund vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum

Die Schätzung aufgrund des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe

 

Zu 1. (Die Schätzung aufgrund vergleichbarer Zeiträume)

Die Wohnung oder das betreffende Gerät wird aufgrund vergleichbarer Zeiträume eingeschätzt. Diese Vorgehensweise wird meist dann angewendet, wenn:

Einzelgeräte defekt sind, oder die ganze Nutzeinheit aus anderen zwingenden Gründen nicht abgelesen werden konnte.

In vergleichbaren Zeiträumen ist eine Ablesung erfolgt.

In den vergleichbaren Zeiträumen ist kein Nutzerwechsel erfolgt.

Die Verordnung spricht von vergleichbaren Zeiträumen - also der Mehrzahl. In der Praxis wird aus Gründen der Praktikabilität und Nachvollziehbarkeit in der Regel nur ein Abrechnungszeitraum als Vergleich herangezogen. Dieser Zeitraum muss jedoch vergleichbar sein. Da dies meist nicht aus sich heraus der Fall ist, wird diese Vergleichbarkeit rechnerisch hergestellt.

Für den Fall, dass die gesamte Wohnung nicht abgelesen werden konnte, wird so vorgegangen: Wenn der betreffende Nutzer im Vorjahr 10% der Verbrauchseinheiten hatte, erhält er im Jahr der Schätzung wieder 10% der Einheiten.

 

Zu 2. (Die Schätzung aufgrund vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum)

Sind nur einzelne Geräte oder ein einzelnes Gerät nicht erfasst, kommt die Raum-Verhältnisrechnung zum Tragen.

Ein Beispiel: Die Nutzeinheit hatte im Vorjahr einen Gesamtverbrauch von 120 Einheiten, davon 12 Einheiten (10%) im Kinderzimmer. Das Kinderzimmer konnte im aktuellen Jahr nicht abgelesen werden.

Es sind im aktuellen Jahr gegenüber dem Vorjahr also nur 90% erfasst. Der Verbrauch aller anderen Räume beträgt im aktuellen Jahr 85 Einheiten. Das ergibt folgende Rechnung: (85 x 100) : 90 = 94,44 Einheiten im aktuellen Jahr. Der errechnete Anteil für das Kinderzimmer beträgt 9,44 Einheiten.

Alle beschriebenen Verfahren betreffen hauptsächlich die Berechnung des Wärmeverbrauchs. Der Wasserverbrauch hängt nicht von Witterungsverhältnissen ab. Hier werden in der Regel die konkreten Zahlen des Vorjahres verwendet, sofern der Nutzer im Vorjahr schon in der Wohnung war. Auch die Personenzahl ist für die Vergleichbarkeit relevant.

 

Zu 3. (Die Schätzung aufgrund des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe)

Einen Durchschnittsverbrauch anzusetzen ist keine wirkliche Schätzung, sondern das Ansetzen eines pauschalen Wertes. Hierbei wird der Anteil, den der Mieter an den Gesamtkosten hat nicht berücksichtigt. Dieses Verfahren gleicht den Verbrauch des betreffenden Mieters an den Verbrauch aller anderen an und steht somit dem Gedanken an eine verbrauchsabhängige Abrechnung entgegen. Deshalb sollten daher die ersten beiden Möglichkeiten vorrangig genutzt werden.

 

(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 4 und § 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.

Liegt der Anteil der Schätzung über 25 % des vertraglich vereinbarten oder vom Gebäudeeigentümer bestimmten Umlegungsmaßstab, so darf gemäß der Verordnung die gesamte Liegenschaft nicht nach Verbrauch abgerechnet werden.

Die Heizkosten werden dann nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt. Es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

Die Warmwasserkosten müssen nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt werden.

Diese Grenze dient dem Schutz der Nutzer, bei denen der Verbrauch korrekt erfasst wurde. Denn, je größer der Schätzanteil ist, um so ungenauer wird auch der übrige nicht geschätzte Anteil.

Ob dem Nutzer in diesen Fällen wegen der verbrauchsunabhängigen Abrechnung ein Kürzungsrecht zusteht, ist umstritten.

In § 9a Absatz 1, Satz 2 heißt es: "Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen".
§ 9a Absatz 2 grenzt lediglich den Anteil der Schätzung nach oben ab und regelt die weitere Vorgehensweise. Es handelt sich dann also um eine verordnungskonforme Abrechnung nach den Vorgaben dieses Paragrafen. Demzufolge steht dem Nutzer auch kein Kürzungsrecht nach § 12 zu.