§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

§7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

Der Verordnungsgeber lässt durch den Rahmen von mindestens 30 % und maximal 50 % Festkosten einen Handlungsspielraum für Kosten die nicht verbrauchsabhängig entstehen. Dieser sollte je nach Beschaffenheit des Gebäudes und der Heizanlage gewählt werden.

Kosten, die nicht verbrauchsabhängig entstehen, sind z. B. Wärmeverluste durch die Heiz- und Warmwasserleitungen, Verluste bei der Umwandlung von Brennstoffen in Wärme, Kosten für die Emissionsmessung, Kaminfeger, Pflege der Anlage, Kosten für die Verwendung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, also die Servicegebühren und noch weitere.

Wenn ein Gebäude nur nach Verbrauch abgerechnet würde, hätten die Mieter Vorteile, die Ihre Wohnung nur selten nutzen. Sie genießen aber die gleichen Vorteile wie die Mieter, die ihre Wohnung ständig nutzen und durch ihre Anwesenheit einen Großteil der Kosten tragen würden, nämlich die ständige Bereitschaft der Heizanlage Heizung quasi auf Knopfdruck zu liefern.

Ein weiterer Punkt betrifft die Lage der einzelnen Wohnungen. Eine Wohnung direkt über der kalten Garage benötigt mehr Heizung als Räume, die von oben und unten von anderen warmen Wohnungen umgeben sind. Auch große Fensterfronten oder ein schlecht isoliertes Dach verursachen höhere Kosten.
Um einen Mittelweg zwischen Sparanreiz und Gerechtigkeit zu finden wurden die genannten Prozentsätze vorgegeben.

Die bis 31.12.2008 geltende Wahlfreiheit des Gebäudeeigentümers bei der Festlegung des Abrechnungsmaßstabs wird eingeschränkt. Künftig gilt für öl- oder gasversorgte Gebäude, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend gedämmt sind, ein Verteilungsschlüssel von 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten. Für den Gebäudeeigentümer wird es in der Praxis speziell bei vor 1994 errichteten Gebäuden schwierig sein, den korrekten Abrechnungsmaßstab festzulegen. In solchen Fällen empfehlen wir Ihnen, einen Architekten oder Energieberater zu Rate zu ziehen, um zukünftig nicht dem Risiko von Kürzungsrechten wegen eines falsch gewählten Abrechnungsschlüssels ausgesetzt zu sein.

In § 7 Absatz 1, Satz 2 wird beschrieben, wie der Anteil verteilt werden muss, der verbrauchsunabhängig abgerechnet wird. Folgende Grundkostenarten stehen zur Auswahl:

Die gesamte Wohn- oder Nutzfläche in m².
Der gesamte umbauter Raum in m³.
Die beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m².
Der beheizte umbaute Raum in m³.

Wenn sich im Haus unterschiedliche Raumhöhen vorfinden, beispielsweise wegen eines Geschäftes mit einer Raumhöhe von 3 Metern und Wohnungen mit nur 2,40 Metern, ist für den Bereich der Heizung eine Berechnung nach umbautem Raum also in m³ vorzuziehen. Damit werden Sie den unterschiedlichen Rauminhalten am besten gerecht. Bei gewerblich genutztem Raum ist außerdem zu beachten, dass der Nutzraum und nicht der Wohnraum der Liegenschaft ermittelt wird.

Wenn dagegen die Bauweise aller Nutzeinheiten gleich ist, kann auch die Festlegung im Mietvertrag als Grundlage herangezogen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um möglichst genaue Angaben und nicht um ca. Maße handelt, wie dies oft der Fall ist.

Wichtig ist, dass für die gesamte Liegenschaft bzw. Nutzergruppe die gleiche Berechnung angewendet wird. Sollten Sie die Berechnung nach der beheizte Wohn- oder Nutzfläche in m² vorziehen, ist zu beachten, dass (entgegen dem genauen Wortlaut der Heizkostenverordnung) nicht nur die beheizten Räume, sondern insgesamt die beheizbare Räume zur Berechnung herangezogen werden. Darunter fallen alle Räume, die von den vorhandenen Heizkörpern direkt und indirekt erfasst werden.

Dies sind z. B. innenliegende Flure, Dielen, Abstellräume u. ä., die selbst nicht mit Heizkörper ausgestattet sind. Gültigkeit hat diese Regelung sogar für den nach außen abgeschlossenen Wintergarten, wenn dieser durch offen stehen lassen der Zugangstüre Wärme aus der Heizanlage mittelbar erhalten kann.
Ob einzelne Wohnungen leer stehen ist für die Beachtung der Grundkosten unerheblich. Der Gebäudeeigentümer darf für leer stehende Wohnungen die Grundkosten nicht mit der Begründung unbeachtet lassen, dass dort keine Wärme entnommen wird. Das Risiko des Leerstands liegt beim Vermieter.

 

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.

Hier werden abschließend die Kosten aufgelistet, die für die Abrechnung zugrundegelegt werden dürfen. Dies sind im einzelnen:

Brennstoffkosten und deren Lieferung
Dies sind bei Ölanlagen die innerhalb des Abrechnungszeitraums liegenden verbrauchten Ölmengen. Dies bedeutet, dass bei Ölanlagen zu Beginn der Abrechnungsperiode der Anfangsstand und zu Ende der Abrechnungsperiode der Endstand festgestellt werden muss! Es dürfen ausschließlich die innerhalb dieses Zeitraums verbrauchten Kosten umgelegt werden.

Bei Gasanlagen ergibt sich der Verbrauch aus der Differenz des Anfangs- und Endstands des Gaszählers und der darauf basierenden Rechnung des Energielieferanten. Hier empfiehlt es sich den Rechnungszeitraum des Energielieferanten und den Abrechnungszeitraum anzugleichen.

Die Kosten der Lieferung sind in der Regel schon in den Brennstoffkosten enthalten, können jedoch auch separat abgerechnet werden, falls der Lieferant diese ausweist. Auch hier dürfen nur Kosten abgerechnet werden, die innerhalb der Abrechnungsperiode liegen.

Chemische Zusätze können dann mit abgerechnet werden, wenn sie für die korrekte Funktion oder Erhaltung der Heizanlage erforderlich sind. Kosten für die Lagerung des Brennstoffs sind nicht umlagefähig, ebenso empfehlen wir Trinkgelder an den Lieferanten nicht mit einzubeziehen. (In der Rechtsprechung und Literatur jedoch umstritten). Auch der Arbeitsaufwand des Vermieters für die Beschaffung des Brennstoffes ist nicht umlagefähig, da dieser schon mit der Kaltmiete bezahlt ist. Zinskosten für die Beschaffung des Brennstoffs sind nicht umlagefähig. Der Vermieter kann durch geeignete Abschlagszahlungen seine Kapitalkosten verringern.

Kosten des Betriebsstromes
Betriebsstrom fällt an für:

Elektrische Umwälzpumpen,
Ölpumpen,
Regelungsanlagen,
Zeitschaltuhren,
Elektrisch arbeitende Wärmefühler,
Kompressoren,
Brenner.

Nicht zum Betriebsstrom für die Heizanlage gehört der Strom für die Beleuchtung des Heizraums. Umgelegt werden dürfen nur die tatsächlichen entstandenen Kosten für Betriebsstrom. Wenn kein separater Betriebsstromzähler vorhanden ist, ergeben sich zwei Möglichkeiten für die annäherungsweise Verbrauchsermittlung.

Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte, multipliziert mit der 24stündigen Laufzeit je Tag, multipliziert mit der Anzahl der Heiztage, multipliziert mit dem Strompreis je KWh.

Zum anderen können Erfahrungswerte herangezogen werden, wonach die Kosten des Betriebsstroms zwischen 3 % und 5 % der Brennstoffkosten betragen. Sie dürfen (jedenfalls in der Regel) nicht mehr als 5 % der Brennstoffkosten betragen.

Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
Für die meisten Heizanlagen fallen hier keine Kosten an, da sie vollautomatisch arbeiten. Kosten dürfen auch nur dann angesetzt werden, wenn sie tatsächlich vorhanden sind. Wenn der Vermieter alle paar Monate nach der Heizanlage sieht und diese gegebenenfalls einstellt, sind solche Aufwendungen nicht als Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege umlagefähig. In der Regel gibt es nur bei sehr großen Heizanlagen die Erfordernis, regelmäßig Einstellungen vorzunehmen. Werden diese vom Hausmeister vorgenommen, müssen die Aufwendungen hierfür separat und detailliert aufgezeichnet werden, um eine korrekte Trennung zu seinen sonstigen Arbeiten zu gewährleisten.

Anders sieht es bei (heutzutage eher selten) mit Koks oder ähnlichen Brennstoffen betriebenen Anlagen aus. Hier können Kosten für den Heizer anfallen.
Regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann (Wartungskosten)
Zur Wartung einer Heizanlage gehört die Einstellung und Überprüfung der Heizanlage durch einen Fachmann, die Reinigung der Heizflächen des Kessels sowie die regelmäßige Entlüftung der Heizanlage und das Nachfüllen von Wasser.

Hierunter können auch Kosten für Kleinteile, wie zum Beispiel Ölfilter oder Befeuerungsdüsen fallen, die eigentlich Instandhaltungskosten darstellen, jedoch für den reibungslosen Betrieb einer Anlage dringend erforderlich sind. Nicht umlagefähig sind jedoch Instandsetzungen und Reparaturen wie zum Beispiel der Austausch des Brenners oder einer Umwälzpumpe.

Bei Komplettwartungsverträgen müssen die Kosten für Instandsetzungen und Reparaturen aus der Rechnung herausgerechnet werden. Da dies für den Laien kaum machbar ist, empfiehlt es sich die Rechnungen gleich separat zu verlangen.

Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes.
Die Reinigung der Heizanlage zur Erhaltung des Wirkungsgrads und sonstiger Bauteile wird in der Regel in der normalen Wartung enthalten sein, so dass hier keine zusätzlichen Kosten anfallen. Zur Reinigung der Anlage gehören bei Ölanlagen insbesondere die Kosten der Tankreinigung, da sie für die korrekte Funktion der Heizanlage erforderlich ist. Da diese Kosten meist nicht jedes Jahr anfallen, können Sie ab dem Jahr der Entstehung anteilig auf die Jahre verteilt werden, die bis zur nächsten Tankreinigung liegen.

Die Reinigung des Betriebsraums fällt nur noch bei Koks oder Kohlebetriebenen Anlagen an, hier dürfen diese Kosten in die Abrechnung eingestellt werden. Falls der Hausmeister den Tankraum ausfegt oder wischt, können diese Kosten theoretisch veranschlagt werden, in der Praxis wird der dafür notwendige Erfassungsaufwand aber überwiegen. Dieser Arbeitsaufwand bleibt dann bei den normalen Hausmeisterkosten.

Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
Die durch das Bundesimmissionsschutzgesetz geforderte jährliche Überprüfung der Heizanlage verursacht Kosten die vom Bezirksschornsteinfeger in Rechnung gestellt werden. Diese Kosten richten sich nach den Kehr- und Überprüfungsgebührenordnungen der einzelnen Bundesländer und können in der Heizkostenabrechnung verrechnet werden. Solche Kosten sollten nicht einfach durch die Anzahl der Nutzer geteilt werden, da sie teilweise verbrauchsabhängig anfallen.

Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
Wenn Sie Erfassungsgeräte für Heizung oder Wasser mieten (Leasing) können diese Kosten innerhalb der Heizkostenabrechnung auf die Bewohner umgelegt werden. Vorraussetzung ist jedoch, dass die Vorgaben des § 4 der Heizkostenverordnung beachtet wurden. Die Bewohner müssen über diese Maßnahme informiert werden und haben ein Widerspruchsrecht, das gegebenen falls beachtet werden muss.

Kosten der Eichung
Unter diesen Punkt fallen die Kosten für Wasser- und Wärmemengenzähler, die aufgrund Eichablauf getauscht werden müssen. Die Eichfristen betragen entsprechend dem Eichgesetz für Warmwasser- und Wärmezähler 5 Jahre und für Kaltwasserzähler 6 Jahre.

Kosten der Berechnung und Aufteilung
Das sind die Kosten des Messdienstunternehmens für die Ablesung der vorhandenen Erfassungsgeräte, Austausch von Ampullen, verplomben der Geräte, Kontrolle der Funktionsfähigkeit der Erfassungsgeräte und sämtliche sonstigen Kosten für die Erstellung der Einzel- und Gesamtabrechnung.
Nimmt der Gebäudeeigentümer diese Arbeiten, soweit dies technisch möglich ist, selbst vor, handelt es sich in der Regel jedoch um Verwaltungskosten, die nicht umlagefähig sind.

Kosten der Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.
Nach einer Studie des IWO haben Verbraucher trotz der seit nunmehr fast drei Jahrzehnten in Deutschland praktizierten verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung regelmäßig keine klare Vorstellung darüber, wie viel Energie sie tatsächlich verbrauchen. Diese Situation soll mit Hilfe der Verbrauchsanalyse verbessert werden. Verbrauchsanalysen geben insbesondere die Entwicklung der Kosten für Heizwärme und Warmwasserversorgung der zurückliegenden drei Jahre wieder, helfen Einsparpotentiale zu erkennen und können zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen. Künftig zählen Kosten der Verbrauchsanalyse nach § 7 Abs. 2 HeizkV zu den auf die Nutzer umlagefähigen Kosten.

Weitere Kosten
Die oben aufgeführten Positionen, die in der Heizkostenabrechnung abgerechnet werden dürfen, sind abschließend. Es dürfen also keine weiteren, nicht genannten Kosten innerhalb der Heizkostenabrechnung abgerechnet werden.

 

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.

Die Vorgaben des Absatz 1 (Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten) müssen auch bei Wärmelieferungsverträgen beachtet werden, unabhängig davon, ob dieser Vertrag mit dem Gebäudeeigentümer selbst oder direkt mit den Bewohnern geschlossen ist. Zum Beispiel bei Fernheizwerken oder bei einem gewerblichen Anlagenbetreiber.

 

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

Für den Fall dass die Wärmeerzeugung nicht im eigenen Gebäude vorgenommen wird, zum Beispiel bei Fernheizwerken, dürfen die Kosten für das Entgelt der Wärmelieferung und des Betriebs der dazugehörenden Hausanlage berechnet werden.

In der früheren Fassung der Heizkostenverordnung hieß es beim Entgelt der Wärmelieferung noch "Grund- Arbeits- und Verrechnungspreis". In der Begründung zur Änderung des §7 Absatz 4 (Novellierung 1989) steht hierzu: "Die Angabe dieser Kriterien hat verschiedentlich zu Unklarheiten geführt. Die Praxis hat gezeigt, dass bei der Ermittlung des Entgelts für die Wärmelieferung auch andere Maßstäbe maßgeblich sein können."

Der Wärmelieferant spaltet seine Kosten nicht in die in Absatz 2 genannten Positionen auf, es dürfen jedoch nur die dort genannten Kosten in seinem Gesamtpreis enthalten sein.

Zusätzlich können die Kosten des Betriebs der dazugehörenden Hausanlage berechnet werden. Darunter ist die Übergabestation zwischen Wärmelieferant und den Nutzern zu verstehen. Auch hier können nur die in Absatz 2 genannten Positionen veranschlagt werden.