§ 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelungen

§12 Kürzungsrecht, Übergangsregelungen

(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 von Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.

Wird entgegen der Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht nach Verbrauch abgerechnet, erfolgt keine automatische, strafrechtliche Verfolgung. Zwar schreibt § 7 Absatz 1 Energieeinsparungsgesetz vor, dass die zuständigen Behörden die Einhaltung der Vorschriften überwachen müssen, aber nur "soweit die Erfüllung dieser Anforderungen nicht schon nach anderen Rechtsvorschriften im erforderlichen Umfang überwacht wird." Diese Überwachung überlässt der Verordnungsgeber in diesem Fall dem betroffenen Mieter.

In den allermeisten Fällen muss verbrauchsabhängig - also mit Zählern - nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Rechnet der Gebäudeeigentümer trotzdem pauschal ab, kann der Mieter seine Abrechnung um 15% kürzen. Der Anteil liegt deswegen bei 15%, weil umfangreiche Untersuchungen ergeben haben, dass durch die Abrechnung nach Verbrauch im Durchschnitt 15% Energie eingespart werden.

Sind Zähler falsch montiert, falsch bewertet oder Heizkörper durch den Vermieter mit Verkleidungen versehen, die das Ergebnis verfälschen, kann auch ein Kürzungsrecht bestehen. Da sich die Rechtsprechung dazu nicht einig ist, kann eine Beurteilung nur für den Einzelfall erfolgen. Das Kürzungsrecht betrifft auch den Fall, dass Zähler zwar vorhanden sind, aber nicht für eine Abrechnung nach Verbrauch verwendet werden.

Das Kürzungsrecht besteht jedoch nicht, wenn einer der Ausnahmetatbestände nach § 11 der Heizkostenverordnung vorliegt.
Auch bei einer Abrechnung nach § 9 a der Heizkostenverordnung besteht kein Kürzungsrecht. Bei Schätzungen wegen Geräteausfall oder Pauschalabrechnung nach Fläche, wenn mehr als 25% nicht erfasst sind, muss versucht werden, eine verbrauchsnahe Abrechnung zu erstellen.

Absatz 1 des §12 regelt eindeutig: "Soweit Kosten ... entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden..."
Die für die Fälle des § 9a zulässige Schätzung oder Pauschalabrechnung ist ein untergeordneter Fall der Ermittlung. Da die Heizkostenverordnung in § 9a ausdrücklich erlaubt, von den sonstigen Vorgaben abzuweichen, kann dies kein Kürzungsrecht zur Folge haben. Welchen Sinn hätte diese Ausnahmeregelung sonst?

Erstellt der Gebäudeeigentümer eine Abrechnung, wegen der dem Mieter ein Kürzungsrecht zusteht, stellt sich diese Frage: Ist die komplette Abrechnung oder nur der verbrauchsabhängige Anteil zu kürzen?

In der Rechtsprechung wird überwiegend die Meinung vertreten, dass die gesamte Abrechnung dem Kürzungsrecht unterliegt. Es gibt jedoch auch Gerichte, die die Meinung vertreten, dass lediglich der in der Abrechnung ausgewiesene, verbrauchsabhängige Anteil dem Kürzungsrecht unterliegt. Der Anteil der Kosten, die nach Fläche errechnet wurden, sind komplett zu bezahlen.

Leider kann auch dieser Sachverhalt nur für den Einzelfall beurteilt werden.

Das Kürzungsrecht gilt nicht für den Wohnungseigentümer gegenüber seinen Miteigentümern. Es ist ihm nicht möglich, bei sich einen Anteil zu kürzen, den dann die anderen Miteigentümer tragen müssten. Er kann aber von seinen Miteigentümern verlangen, dass die Heizkostenverordnung korrekt angewendet wird - auch auf dem gerichtlichen Weg.

 

(§ 12 Absatz 2) Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt

  1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und
  2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung.

Warmwasserkostenverteiler und Heizkostenverteiler, die vor dem 01. Juli 1981 eingebaut wurden, verlieren zum 31. Dezember 2013 ihren Bestandsschutz. Das bedeutet konkret, dass solche Zähler ab 01.01.2014 nicht mehr für eine verbrauchsabhängige Abrechnung verwendet werden dürfen.

Um Engpässe zum Ende des Jahres 2013 zu vermeiden, empfehlen wir den Austausch möglichst frühzeitig vorzunehmen.

Die Anforderungen des § 5 Absatz 1, Satz 2:
Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde.

Diese Anforderungen sind nicht zwingend für Wasserkostenverteiler, die am 01. Januar 1987 und für sonstige Zähler, die am 01. Juli 1981 schon installiert waren. Diese Ausnahme dient dem Bestandsschutz schon vorhandener Erfassungsgeräte.

Allerdings setzt der Bestandsschutz voraus, dass das "bestandsgeschützte" System nicht mit neueren Geräten vermischt wird. Zum Beispiel dürfen Warmwasserkostenverteiler und Warmwasserzähler nicht zusammen abgerechnet werden, da sie auf unterschiedliche Weise zählen.

 

(3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, dass an die Stelle des Datums »1. Juli 1981« das Datum »1. August 1984« triff.

Für den sozialen Wohnungsbau gilt Absatz 2 ebenfalls, jedoch mit abweichendem Stichtag.

 

(4) § 1 Absatz 3, § 4 Absatz 3 Satz 2 und § 6 Absatz 3 gelten für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen; rechtsgeschäftliche Bestimmungen über eine frühere Anwendung dieser Vorschriften bleiben unberührt.

Dieser Absatz regelt, für welche Belange und ab welchem Datum die Heizkostenverordnung angewendet werden muss:
§ 1 Absatz 3 Wenn der Wärmelieferant direkt mit den Nutzern abrechnet, muss die Heizkostenverordnung für Abrechnungszeiträume angewendet werden, die nach dem 30. September 1989 beginnen.
§ 4 Absatz 3, Satz 2 und § 6 Absatz 3 Für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen, brauchen allgemeine Räume nicht mehr erfasst werden. Es sei denn, es handelt sich um Räume, die aufgrund ihrer Verwendung einen hohen Wärmeverbrauch haben. (z. B. Schwimmbäder).

 

(5) Wird in den Fällen des § 1 Absatz 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. September 1989 mit Einrichtungen zur Messung der Wassermenge ermittelt, gilt die Anforderung des § 5 Absatz 1 Satz 1 als erfüllt.

Folgende Voraussetzungen müssen für diese Ausnahme gegeben sein:

Der Lieferant von Fernwärme rechnet direkt mit den Nutzern ab.
Der Wärmeverbrauch wird mit Wasserzählern erfasst.
Diese Wasserzähler waren schon vor dem 30. September 1989 installiert und über sie wurde schon vor diesem Datum abgerechnet.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, muss die Erfassung nicht den Anforderungen des § 5 Absatz 1 Satz 1 entsprechen. Dieser sagt aus, dass zur Erfassung des Wärmeverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler verwendet werden müssen.

 

(6) Auf Abrechnungszeiträume, die vor dem 01. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.

Wird über das Kalenderjahr abgerechnet, ist die neue Verordnung erst ab 2009 anzuwenden. Für Abrechnungen, die noch 2008 beginnen, muss die alte Verordnung angewendet werden. Auch dann, wenn die Abrechnungsperiode z. B. am 01.12.2008 beginnt und bis 30.11.2009 läuft.